房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） - 图文(5)

拥有3处或3处以上住宅的仅有1．6％和1．0％，尚有22．0％还没有住房。

从上述对住房面积、户型、建成年份、拥有住宅数的分析来看，杭州居民居住状况已有较大改善。近八成的居民已拥有住宅，但仍存在不少不满意之处，如住宅面积偏小，户型结构不合理，居住环境不理想等。增加住房面积、改善居住环境已成为当前杭州居民家庭的迫切需要。被调查者中有41．5％打算另购更好的房子，24．8％打算换购更好的房子，18．4％则希望通过购买经济适用房来改善目前的住房状况。 尤其是对现在住房不满意的被调查者，购买意愿非常强烈。其中23．7％打算换购更好的房子，36．3％打算另购更好的房子，23．7％计划购买经济适用房。

对被调查者的住房打算和其家庭收入进行分析，结果表明：打算换购或另购更好的房子以改善目前住房状况的主体为家庭年收入在10万元以下的家庭，占80％以上。可见今后购房的主体为家庭年收入在10万以下的中低收入阶层。

3）、满意程度

从调查结果来看，被调查者中有52．4％对目前住房是比较满意的，34．6％对目前住房有些不满意，13．0％非常不满意。

对居住现状不满意的方面包括：建筑面积、户型结构、小区氛围和档次、物业管理、生活服务设施、小区环境、小区规划、交通区位等等。根据调查结果，其中最不满意的5个原因依次为：建筑面积小，占55．6％；户型结构差，占48．0％；小区氛围和档次不高，占26．1％；小区缺乏物业管理和生活服务设施，分别占24．3％和22．6％；小区绿化环境差，占22．9％。而交通条件差、距市中心商业区太远等原因，则排在最后面，所占比例较小。

由此可见，杭州市居民在满足基本的生活需求后，越来越重视居住的质量，如居住面积要大，户型结构要好等，同时对物业周围环境状况、物业管理和配套服务也更为关注。而随着杭州城市交通系统的完善，交通问题已非是影响居民居住的主要因素。

五、房价收入比

2003年末杭州市与苏州市房价收入比对比状况：

项 目 人均可支配收入 家庭平均人口数 户均收入 人均面积 商品房上市主力户型（中值） 商品房平均价格 平均总房价 房价收入比 计量单位 元 人 元 平方米 平方米 元／平方米 元 —— 苏州市区 12362 2.84 35108 27.0 110 3144 345840 9.85 杭州市区 12898 3.3 42563 17.2 110 5841 642510 15.10 评述：在长三角的16个城市当中，苏州市与杭州市在各个方面都是比较接近的。杭州市的商品房价格已经连续6年大幅上涨，同样苏州市近几年的房地产市场也是一片红火，房价连续攀升，在江苏省各大城市中仅次于南京。苏州市目前居民的可支配收入已经接近杭州的水平，截止2003年末，人均可支配收入只比杭州低536元。杭州市市区的房价却比苏州高了1.8倍，房价收入比高了5个百分点。房价上如此大的悬殊，削弱了杭州市对人才的吸引力。

六、商品房价格

杭州商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8%。2003年末的平均价格为5841元/平方米，同比2002年又上涨了23%。根据2004年上半年各新楼盘的销售价格统计，市区商品房平均价格达7500元/平方米。杭州市已连续5年成为全国房价上涨幅度最大的城市之一。

2004上半年（截止7月31日）杭州市区各区域住宅销售价格

城东区域：（环城东路、绍兴路以东）住宅的平均售价在7500-9000元/平方米之间

目前在售的楼盘主要有“南肖埠·文景苑”，房屋类型为多层、小高层，均价9000元/平方米；“钱塘·沁园”，为小高层住宅，均价7500元/平方米；“三华·天运”，均价8000元/平方米。 钱江新城区域：住宅的平均售价为8000-12000元/平方米

目前在售的主要楼盘有：“绿城·春江花月”普通公寓10000元左右/平方米，江景房11000元/平方米； “赞成·海月金棕榈”为多层、小高层住宅附带部分排屋，小高层均价8000元/平方米；

城西区域：（教工路以西、紫荆花路以东）住宅的平均售价在8500-9500元/平方米

目前在售的楼盘主要有：“中兴·景城花园”，均价8500元/平方米左右； “华都兰庭国际”为高层、小高层住宅，预售均价8500元/平方米；“崇文公寓”，多层为主，均价10000元/平方米； 城北区域：（德胜路以北、石祥路以南）住宅的平均售价为5500-7500元/平方米

目前在售的楼盘主要有：“名城·左岸花园”为多层、小高层住宅，均价7000元/平方米；“锦昌·文华”为多层、小高层住宅，均价7500元/平方米；“金都·清宸公寓”为小高层住宅，均价6500元/平方米；“利兹·水印康庭”为小高层、高层住宅，均价7000元/平方米；“通和·都市枫林”为多层、小高层住宅，均价5500元/平方米。

城中区域：（除湖滨区域外，北至德胜路、南至秋涛路和复兴大道、东至环城东路、西至教工路）住宅的平均售价为9000-12000元/平方米

目前在售的主要楼盘有：“西房·平凡里城市公寓”，均价9000元/平方米；“凤起·都市花园”，均价12000元/平方米；“现代名苑”均价9500元/平方米；“世贸丽晶城”为酒店式公寓，均价11000元/平方米；“云龙公寓二期”，均价9000元/平方米；

湖滨区域：（西湖沿线，中山中路、南路以西）住宅的平均售价为15000-25000元/平方米 目前在售的主要楼盘有：“广厦西湖·时代广场”，均价23000元/平方米；“东方金座”普通住宅15000元/平方米，湖景房27000元/平方米。

三墩区域：（三墩镇周边）住宅的平均售价为4500-6500元/平方米

目前在售的主要楼盘有：“天阳·棕榈湾”，均价4500元/平方米；“亲亲家园二期”为多层、小高层住宅，均价5200元/平方米。

下沙区域：（杭州经济技术开发区）住宅的平均售价为5500元/平方米

目前在售的主要楼盘有：“四季风景一期”，均价5500元/平方米；“香榭里花园”为高层、小高层住宅，均价5300元/平方米；

滨江区域：（钱塘江南岸，杭州滨江区）住宅的平均售价为6500-8000元/平方米

目前在售的主要楼盘有：“同方·超级星期天”均价6500元/平方米；“银色港湾”均价6700元/平方米；“之江公寓·景江苑”均价6500元/平方米；“华龙·碧水豪园”，均价为8000元/平方米。 价格分析：

早期持续供地不足的情况，引起了住宅有效投放的严重不足。在需求迅速扩张的同时，因土地投放量没有及时跟进，以至造成现在住宅供给与需求形成较大的缺口。在这种市场条件下，由于住宅短期供给几乎是零弹性。房价已经不是按照住宅的实际成本来确定，而是按照开发商的利润趋向和市场承受力来确定。

七、房地产展望

杭州：2004年下半年房价走势分析

由于房价受到多方面因素影响，既包括土地、金融政策，同时也包括市场需求产品结构和消费心理等，正是所有因素的合力决定了房价走势。从目前的情况看，今年下半年杭城房价走低的可能性很小。 供给：现阶段供应减少

从年初到现在，有关房地产的土地、金融政策频繁出台，控制高档房建设、提高个人贷款门槛等等，对开发企业的经营活动乃至房价都会造成一定影响。

土地政策对房价的影响主要表现在土地规划和土地储备两方面。从我国土地资源的基本国情来看，对建设用地的增量控制将是长期的，建设用地不可能大幅增加。因此从总的大趋势看，土地价格势 …… 此处隐藏：3168字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……