房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） - 图文(3)

沿江区块的就达687余亩。 原因分析

现象一：土地出让成交率高，竞争激烈

2004年上半年，宏观调控措施相继出台，随着4月份央行货币政策公布，要求严格控制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资金将提高到35%，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情开始减退，观望情绪波及土地市场，全国各地开始出现了流拍频繁、地价短期波动等“普遍”现象。但杭州公开推出的土地中除滨江、下沙各一宗地因位置、规模不理想等各方面的原因而流标外，其余地块均顺利成交，并且绝大部分地块竞争相当激烈。像杭政储出2004（28）号地块（钱江新城地块）、（46）号地块（拱墅区块湖墅北路地块）、（49）号地块（学院区商学院分院地块）等现场竞价会上，均有多家投资商参与竞投，现场叫价此起彼伏，场面异常火爆，有些地块现场竞价多达70多轮，充分显示了杭州市强劲的购买力和开发企业对市场的信心。

现象二：商业、公建用地比重加大，城市建设协调发展

城市商贸、公建建设用地显著增加，这是杭州土地市场的又一明显特征。近两年来，“沿江开发”改造带动了大量公建项目建设，对杭州市新区配套建设起了较大推动作用，并有效地提高了各新区的经济功能和环境品位，这一点在滨江、下沙、拱墅区等地显得尤为明显。钱江新城作为未来杭州城东核心区块，该区块商业用地供应量加大，写字楼项目用地上市量更是方兴未艾。今年1-8月份成交的14宗地块中，有12宗为办公商业综合用地。虽然目前尚未见到多少写字楼耸立，但从供地情况看，钱江新城已然成为杭州继武林、黄龙、庆春、湖滨四大区块之后又一新兴写字楼区块。此外，随着住宅项目综合品质的日益提高，小区的配套公建以及社区商业用地也有增长趋势。

现象三：梯度供地 兼顾中小企业

自去年下半年以来，国家对房地产业的宏观调控措施以前所未有的密度紧急出台，霎那间整个房地产业充满着山雨欲来风满楼的态势。尤其是那些中小企业，将面临生存的严峻考验。针对这一实际情况，杭州市国土资源局地块出让采用了总体规模、零星结合的方式供地，从6.48亩至180余亩之间，大中小地块各占一定比例，保证满足不同开发商的需要，实现了土地的梯度供应。其中20亩以下适合中小企业开发的地块就有30多宗，占到1-8月份供地总宗数的一半，这一举措既满足了大型开发企业大面积用地的需求，又给予中小型企业一定的生存空间，让他们有机会并有能力拿得到地。从竞标单位可以得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。

现象四：土地成交价格略有小幅下调、开发重心向外扩散

2004年杭州1-8月份住宅的平均成交单价为每亩479万元，较2003年的每亩497万元，下跌了3.62%。究其原因，主要是今年所供地块明显往城市边缘区域拓展，老城区地块基本上屈指可数，加上城区边缘商业类综合用地占了相当大的比重，因此成交单价相对于以往来

说有点下浮。

事实上，从长期来看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供应力度，重点推出城市外围周边地块，增大了普通商品房的土地供应量，因此，地价象以往那样长期大幅上涨的可能性不大。

三、土地成交情况分析

1、土地出让金

杭州市收取的土地出让金从1997年的6亿多增加到2001年的40.64亿元，年均递增61.3%。据统计，2003年杭州市收取的土地出让金首次突破100亿大关，达到109.29亿元，比上年翻了一番。截止今年6月31日，共收取土地出让金69亿，是去年全年的63.1%。而从上半年成交土地面积仅占全年计划三分之一不到的情况来看，预计今年土地出让的总金额又会上一个新台阶。 2、未成交情况

随着2004年4月份央行货币政策的公布，要严格控制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资本金将提高到35%，对政策极其敏感的土地市场便马上作出了回应。5月份杭州市未成交地块面积约587.95亩，远远超过了前4个月的总和，占当月总出让面积的53.43%。而6月份虽只有243.68亩未成交，但未成交面积已达到了当月总出让面积的51%。（包括因故取消的地块）。

3、现场竞标分析

截止2004年6月31日，杭城土地公开出让共推出47宗地块，其中8宗流标。前4个月的公开出让现场虽然没了前几年一哄而上的局面，但是现场气氛还是比较活跃的，但5、

6月份的成交情况却是波澜迭起。

5月份房交会冷淡收场后，很多人认为5月19日的土地拍卖也将难逃此运。结果当天推出4宗土地，共引来了33家投标单位，场面上还是保持原来红火的氛围。从现场竞价来看，各开发企业对价格的把握都比较统一，大多是底价的150%左右。实际成交价格与上年的同区块相比，都保持在原有水平或有所提升。

6月份的土地招标会则比较清淡， 4宗土地有两宗因投标企业不足3家而流标。成交的两宗总共也只有7家企业竞标，成交价格分别比底价高出了5.12%和12.28%。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出挂牌价的几家企业竞价，平淡成交，溢价幅度很小。土地市场的这种遭遇，主要是因为近段时间，金融政策的收紧使得很多项目进展受到不同程度的影响，项目寻求合作日渐增多。想要置地的企业选择增多，同时出于对后势的把握不定，置地步伐较为谨慎。

四、土地出让价格分析

由于不同容积率的地价水平相差很大，如果同一性质内按照不同的容积率分析，会使计算的地价偏离实际的地价水平。为避免这种情况，以下地价分析都采取了同一性质用地内先进行容积率的平均，然后以该值进行修正。这样得出的结果就会更接近实际的地价水平。

1、用途分析

从上半年杭州市国土资源局公布的出让结果来看：今年上半年各种用途的土地价格都有不同程度的上扬。从楼面地价来看：其中综合用途为2151元/平方米，平均容积率为3.29；纯住宅为3028元/平方米，平均容积率为2.46；商业为1213元/平方米，平均容积率为3.39；办公用地为2080元/平方米，平均容积率为5.05。由于上半年纯商业的用地都集中在城北祥符桥一带，主要是汽车销售、服务用地，而纯写字楼，商业、写字楼一体的综合性用地都集中在钱江新城，从而造成上半年纯商业地价比商办综合地价低一大截。

2、区域分析

对比不同区域的用地价格可以看出：老城区3级以内的土地价格高的惊人，今年上半年只在城东新开河附近推出了一宗22亩的综合性用地，楼面地价6975元/平方米；出地大户的下沙、滨江区域楼面地价水平相比同期也有大幅的上升，分别达到1259元/平方米、1802元/平方米，平均容积率分别为3.7、3.6；三墩为2894元/平方米，平均容积率为1.8；城北区域为2221元/平方米，平均容积率为1.88；钱江新城为2601元/平方米，平均容积率为4.36。

3、城市之间对比

2003年全国主要城市地价总体水平为1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商业地价水平值为1919元／平方米，住宅地价水平值为1103元／平方米，工业地价水平值为494元／平方米。长江三角洲平均地价高于珠江三角洲平均地价。

杭州市去年全年经营性用地收取的出让金为163亿元，平均地价为357万元/亩，即5355元/平方米，是全国平均水平的4.6倍。在长三角16个城市中仅次于上海，位居第二。而全国排名是第三，排在杭州之前的分别是北京和上海。

4、地价指数

根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”公布的数据表明：