购物中心的租赁经营模式总结

■ 购物中心的租赁经营模式大总结

寻找购物中心

的最佳赢利模式(二)

一、零售产权、整体租赁模式

适用类型：大型封闭式购物中心

二、零售产权、分权租赁模式

适用类型：专业型步行街及底商

三、自留产权、整体租赁模式

适用类型：中小型百货超市和商场

大型专题深度研究报告

cce3cd838762caaedd33d474 购物中心的经营方式有自营、联营、租赁等三种，鉴于目前开发商的人力和管理能力的有限，普遍选择租赁的经营模式，而租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。本报告重点分析这三种租赁模式，并提出相关的可行性建议，供开发商能够灵活运用。

一、零售产权、整体租赁的运作模式分析

如前面报告1提到的广百新翼在其商

铺的销售中，采取了所有权、经营权、

使用权三权分离的模式：为提高市场

接纳力，将商场产权划整为零，划分

为10-100平方米的小产权进行销售

回收大量资金。然后通过回报租金的

方法从购房者手中取回商业铺面的经

营权，其年回报利率定在8%左右（高

于银行贷款利率才有吸引力）。这样

所有权属于投资者、经营权由专业商

业管理公司掌控、入场经营商家拥有

物业使用权，实现了三权分离。在统

一经营的背景下，最大程度实现商业

物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从广百新翼的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而广百新翼交由“广百”统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”

。

cce3cd838762caaedd33d474 25(1)对绝大多数开发商而言，是

没有足够的资金实力和耐心

等待物业的逐渐升值和租金

缓慢抬升。通过零售产权，

短期内回收大量资金，保证

工程建设的顺利进行和物业

的正常营运——这或许是不

得已而为之的解决之道。

封闭式的大型商业物业往往

一卖就散，一散就乱。通过

将经营权以固定分红回报的

形式从产权所有者手中收回，交给真正具有经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理，以及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。

在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，但此时其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

⑵投资者

优点

省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利; 免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益;

确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时，都附有若干期

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cce3cd838762caaedd33d474 限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险;

统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。

风险

大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10-20年运营期内，一旦商场经营失败，商业管理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收；

在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露。

(3)经营者

商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体--开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理；经营商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围，开发商希望出租更多的商业面积。

从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：

有利于经营管理

在整体经营上，管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定， 有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。 租期稳定

商铺的租赁期限相对稳定，而不像独立产权商铺，过多地受到小业主心态与个人需要的影响。

cce3cd838762caaedd33d474 27 租金稳定

商铺租金相对稳定。 配套服务

２、S W O T 分析

(1)优势

资金回笼快、便于统一管理

管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。

免去产权人的经营管理

对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久

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cce3cd838762caaedd33d474 而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。

有利长远规划管理

从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家 …… 此处隐藏：11420字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……