山东潍坊健康街项目营销策划报告

潍坊健康街项目

营销策划报告2007年5月8日

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场

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潍坊概况 地理位置山东半岛中部/交通枢纽/到济南、青岛仅一个多小时的车 程

经济机械装备/海洋化工/纺织服装/造纸包装/食品加工/电子信 息

人口潍坊下辖四区六市两县：潍城区，奎文区，坊子区，寒亭 区。高密市，诸城市，青州市，寿光市，昌邑市，安丘市。 昌乐县和临朐县。市区人口126万

潍坊房地产市场的基本特征 受国土政策影响，国土及建设规划部门对用地指标的控制 力强 近期高层住宅放量较大，新建在售项目较多，奎文区区域 供给竞争较为激烈。 公寓项目不断涌现，当地消费者对此类新型产品存在一定 接受程度。 房地产置业者消费观念趋于理性 房地产项目广告力度大，传媒多样化上述几点分析也许不能全面反应潍坊房地产市场的现状，但是从一定程 度上给了我们许多启示：

提升产品价值，差异化的产品路线是制胜的 有利武器。

为了取胜，我们需要了解对手————典型竞争项目分析

竞争项目之1—舜都· 双子星座 项目概况： 位于虞河路与北宫街交叉路口以东，项目占地32亩，总建筑面积 72000平方米，其中住宅面积36000平方米，商业面积23000平方米， 停车场面积13000平方米，由山东舜都置业有限公司开发。 工程由A 栋、B栋两栋楼组成，其中两栋楼的1——3层贯通为一体， 作为项目的商业部分，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物 广场。 A 栋和B 栋楼的4——22层全部为精装商务公寓，共计600余户层 高3米。地下一层为停车场，与地上广场共计有800多个停车位，停车 位待租。 主力户型： 主力户型面积为46平方米—80平方米 销售价格： 起价2136元/平方米，均价2850元/平方米，9层2716元/平方米，11层 2816元/平方米，层差价为50元/平方米，共22层。 物业管理： 康怡安物业管理有限公司负责该项目的物业管理。物业费0.7—— 0.85元/平方米，工程预计2008年6月30 日交房。

竞争项目之2—泰华· 领域 项目概况： 泰华 领域由山东世纪泰华集团投资,DYN(CANADA)德奈国际和山东 城镇设计院设计,项目总建筑面积逾9万平方米.整体规划为地下2层， 地上24层。1~3层为商业部分，其中1层为酒店式豪华大堂，2层作 为超市进行规划，3层为波特曼共享空间会所。产品涵盖精装修UNI白 领公寓，苹果公社，乐富特公馆，经济型酒店鸢飞快捷酒店。 主力户型： 面积涵盖33㎡—109㎡,主力面积40㎡—50㎡,LOFT产品主力面积 在80㎡—110㎡ 销售价格： 七层起，起价2648元/㎡,层差价为20元/㎡,共24层1.50元/平方米· 月。 项目优劣势分析： 项目

底层生活、娱乐休闲等配套设施较为完备，户型办公或居住自由 度较大，销售价格较低，宣传力度较大，能够吸引时尚消费人群。

竞争项目之3—上东国际商务公寓项目概况： 位于高新技术开发区东明路与北宫东街交叉口东南角，由山东英图投 资开发有限公司开发。规划总建筑面积16万平方米，包括4.5万平方 米的大型购物中心、5.6万平方米的商业步行街、3万平方米的地下大 型购物超市以及3万平方米的SOHO商住中心，依托占地42500平方米的 城市休闲广场，北面是两栋板式小高层,主体是写字楼和商住楼，裙 房为商业，东西长为200多米，作为整个商业区步行街完整连续的一 部分。绿化率27 %。 销售价格： 均价2630 元/平米，最低价2180元/平米。 生活配套： 社区内配套：国际品牌店、香港名店街、超市、家具店、文化广场、 Coffee Shop、西餐速食、儿童世界 周边教育配套：中小学:潍坊学院、东明中学，儿园:市直机关幼儿园， 医院:肿瘤医院。

竞争项目总结分析 产品新颖，以小面积户型为主，比较受年轻人和投资客户 欢迎。 销售代理队伍专业化素质较高 销售推广力度较大，项目影响力大 舜都· 双子星座运用公交车体广告；泰华· 领域在泰华集团的 品牌实力影响之下，销售运作状况良好；上东国际商务公 寓主要交通路段设置大型户外形象展示广告，效果不错。 多项目只注重，产品的包装，在项目整体形象的提升方面 存在纰漏。 生活理念，人居环境，社区内外环境的结合方面宣传推广 力度不大。

通过研究对手 我们找到了取胜的方式！通过项目运作

弥补一点缺憾—————将园林景观最优化 阐述一个概念—————时尚、健康、舒适 寄予一种希望—————自由优雅水岸生活

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品

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项目概况

位置：健康街与新华路交叉口西南角 总建筑面积：44568平米 公建建筑面积：28824平米 住宅建筑面积：15744平米 规划：沿街1栋26F商住公寓+12F楼裙，1 栋11F小高层住宅，2栋18层点式高层住 宅。

项目SWOT分析及产品建议

优势(S) 傍依健康街、新华路，交通便捷。 靠近虞河景观带，空气清新，居住环境好。 人民广场、市政府办公大楼、教育局、环保局、 国土规划局等政府部门多，市政配套设施齐全。 本案沿街规划底商，引进各种社区商业，能够满 足社区业主日常生活的需要。 项目沿街预留出一定的广场，停车、休闲十分便 利。

劣势(W) 本项目用地规划红线与健康街之间尚有建筑物没 有拆除，影响项目的运作 周边缺少大型的购物中心，商业氛围较为淡薄， 日常生活存在不方便因素。

南边建筑靠近锅炉房建筑，影响本项目建筑体的 形象 项目用地面积较小，除去建筑物占地，空地较小， 绿化景观规划受到一些限制 社区全部位高层建筑，需要设计地下停车场，建 筑造价成本增加。

机会(O) 城市规模的膨胀，潍坊原驻居民二次置业，产生 住房需求。 潍坊下辖县乡居民为改善居住环境，提高居住档 次，来潍坊市区买房。 潍坊的城市规划以及该区域的规划定位为本项目 开发带来利好因素。 近期投资型公寓产品不断刺激市场，潍坊消费者 对投资型公寓接受度较高。