万科物业管理方案

房地产物业管理

万科物业管理方案

■物业管理服务模式

从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free” 的物业管理模式。

（一）“free的”服务模式定位与释义

“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。 实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。

以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：

开放的

1、 自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；

2、 物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；

3、 组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。

4、 社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。

5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，

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供客户享受青草芬香和阳光沐浴。

生活的

1、 引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；

2、 营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；

3、 对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；

4、 多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。

5、 缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。

便利的

1、 社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；

2、 通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；

3、 物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；

4、 提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；

5、 提供房屋租售、转让服务。

“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。

（二）“free”服务实现计划及要求

项目 工作内容 工作标准 完成时间 客户服务 客户服务中心设置

1、 分前台事务办理和亲善大使两大职能

2、 分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。

3、 设置在会所位置，使用面积约50m2 包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡（含设备）、洽谈室

亲善大使制

1、 7：00—9：00，17：30—19：00在大房子处直接承办业主委托事宜；

2、 熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服务中心；

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3、 组织庭院社区文化活动。

着CI职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）

分3个区域，3个专职亲善大使，设5个固定办公点（原则徒步5分钟内可到达），（与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概念）30岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结合外围巡逻安全员）

社区文化策划

1、 以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化

2、 针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动

3、 以协助业主自行组织为发展方向

4、 组织各类艺术沙龙

有偿服务项目设置

1、 根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润；

2、 方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标

商业配套方案

1、 物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。

2、 引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。

3、 开发路边商业，周末设置跳蚤市场。

电子显示屏

1、 需要设在巴士站；

2、 具体方案已提交；

细微点滴服务

1、 成立贴心协会，提供业主忽略的点滴服务。

2、 开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。

环境管理 现代与历史氛围营造

1、 设置历史回顾凳；

2、 项目开发前后照片对比景点设定

3、 在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务）

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自然生态营建方案

开辟亲近绿地，供人休憩；

修建人造鸟巢；

建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培育基地、果树等（共10*6 m2） 社区保洁绿化管理方案（88人）

1、 环境保洁（60人）

2、 家政：（10人）

3、 垃圾清运：市政化

4、 垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1个/半径40m）

5、 服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点

6、 垃圾中转站设置（60m2 ）

7、 1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台

8、 每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理）

绿化（18人）

地下自动喷灌系统选择PPR管材

每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电）

尽量考虑雨水利用系统

其它 外围保洁实施外包方式。

安全管理 治安管理

城套的安全管理方案主要以人防与技防相结合；巡逻岗与固定岗相结合；红外报警与小区摄像机联动相结合。

人防

采用的内紧外松的管理模式循序渐进。

1、 整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗5个），主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的CI服装安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风格相配套。

2、 在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位1个）。

3、 对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗5个），主要是保证小区

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次干道及周边的安全事务 …… 此处隐藏：3130字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……