万科_2013年万科城花新园住宅项目营销计划_37p

万科城花新园2013年营销计划

万科城花新园项目组 201211

报告架构

Part1 市场情况分析

1.整体市场 2.竞品市场

1.销售总结

Part2 2012年工作总结

2.产品总结 3.费用总结 3.客户总结 1.目标分析

报告架构

Part3 2013年工作计划

2.推售思考 3.蓄客计划 4.推广策略 5.拓客执行

Part1

关键字：调控、刚需、价格

市场情况分析

1.整体市场 2.竞品市场

2.2012年闵行市场回顾

现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价格呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同 样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。

2 0 1 2 年闵行区公寓月度供需走势 200000 150000 100000 50000 0 2012年1 月 0 7125 26838 2012年2 月 0 15743 24632 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2012年4 月 46354 38079 24013 2012年5 月 35179 47324 24025 2012年6 月 65120 73890 26267 2012年7 月 72586 72421 22427 2012年8 月 153003 65302 24337 2012年9 月 105290 66750 23743 2012年10 月 62160 93600 21444 0

市场 开始 回暖

2012年3 月 33452 44836 24697

供应面积（M2） 成交面积（M2） 成交均价(元)

区域整体月度价格呈现下行趋势，10月月度成交价格相较 1月下浮 20%。 区域市场2012年前10个月供需比为 1.1：1，整体新增供应量略大与成交量。 2012年，区域市场自 3月份开始回暖，3~10月份月度平均成交量 6.3 万方。

3.2012年竞品情况回顾

主力房型：83~107M2二房 成交均价：20650元/M2

主力房型：96~112M2二房、 97M2、133 ~151M2三房 成交均价：31956元/M2

新虹桥雅苑 ●

主力房型：87~121M2 二房、123 ~142M2三房 成交均价：18929元/M2

古北新城二期 ●

中大九里德 ● 贝尚湾 ●

本案 竞品标图 主力房型：73~92M2二房 成交均价：22898元/M2 ● 碧林湾三期 ● ●

主力房型：72~88M2二 房、88~92M2三房 成交均价：33207元/M2 装修报价：3000元/M2

万源城

主力房型：85~90M2二房 成交均价：24006元/M2 装修报价：3500元/M2

3.2012年竞品情况回顾

由于万源城的热销，竞品市场表现为以80M2左右的两房和90 M2左右的小三房为去化主力，面对的 客群为首置刚需客户；另外，130~140M2左右三房也受到一些再改需求的客户的青睐。

主要竞品去化房源房型分布

一房 项目名称 12年去化 套数 去化率 二房 12年去化 套数 去化率 三房 12年去化 套数 去化率 四房 12年去化 套数 去化率 其他 12年去化 套数 去化率

古北新城二期

万源城 贝尚湾

─

─ 43

─

─ 30.28%

31

208 142

50.82% 45 42.45% 首置刚需的二房、小三 71.48% 332 44.09% 房和刚改的三房为去化 38 80.85% 主力37.67% 29.89%

24.38% 22.11%

─

0 0

─

0.00% 0.00%

─

0 ─

─

0.00% ─

中大九里德

碧林湾三期 新虹桥雅苑

─

0 9

─

0.00% 16.98%

26

59 65

14

17 17

18.67%

68.0