我国房地产税的功能定位和改革思路研究(4)

2．2简化税制，合并税种，降低房地产流转税，强化和提高房地产保有税

我国应借鉴美国、德国、英国、日本、韩国和新加坡六个国家和中国台湾、中国香港均在房地产的保有环节税负较重的经验，降低房地产的流转税，提高保有税。具体建议如下：一是取消土地增值税。土地增值税税种设计和操作最复杂、征税成本最高、税制不统一。一方面，地方政府不愿房地产商立即补缴土地增值税的“欠缴”，实质上是默许房产开发商手头现金多投机房地产。另一方面，土地增值税和企业所得税存在重复计征的现象。综合上述分析，建议废除土地增值税。二是优化耕地占用税，发挥其更多保护耕地作用。建议将定额征收改为比例税率征收，使税额随土地价值保持同向变化，加大其调控力度。同时，建立退耕还税制度，以促进我国耕地的集约利用；最后还应合理使用耕地占用税的税收收入，如：以税收收入支持耕地改良等。三是开征土地闲置税。对土地闲置课征“土地闲置税”，填补对闲置土地的调节真空，可把“土地闲置税”作为房地产税的辅助性税种，加快房产消化库存，遏制房产投机。四是精简税制，合并税种，把城镇土地使用税和房地产税两税合一，构建新房地产税。美国房地产税在房产持有环节只设定了一个房产保有税。我国应借鉴英国、美国、日本、德国、韩国、新加坡等土地和建筑物结合起来一起开征的经验，建立新的房和地合一的房地产税(杨绍媛和徐晓波，2007)。五是借鉴美国、德国、日本和韩国开征遗产赠与税的经验，适时开征遗产税和赠与税。遗产税和赠与税对房地产的课税，计税依据可按市场价格或者第三方评估价格为准，税率的确定方向是简便和轻税。但级次不宜过多，以四级左右为好，最高税率不要超过40%。起征点要适度，以免资本外逃。

2．3正税、减费、明租，协调房地产行业税费关系

房地产相关收费当中占绝对比重的就是土地出让金，借鉴英国、美国、日本、德国、韩国、新加坡等土地和建筑物结合起来一起开征的经验，建立新的房和地合一的房地产税房产和地产应合并一起征收。建议土地出让金“费改税”，土地出让金改为租金，房地产税也是每年征收租金的形式对房产所有者进行征收，目的是改变地价过高引起的房价过高，降低房地产的开发成本，稳定地方政府的长期财政收入。同时也改变政府对土地出让金的过度依赖的现状，加重房地产保有环节的成本，提高土地资源的配置效率，也可以遵从受益原则服务居民。

2．4明确界定房地产税收的支出方向

我国房地产税税收的功能定位应界定为其为居民提供公共品尤其是民生类公共品而筹集的财政资金。借鉴美国房地产税的绝大部分、韩国的房地产税的一部分是专门指向用在教育公共品供给的经验，加大其对教育和医疗类公共品的投入力度，解决教育、医疗供给相对短缺的问题，这也是老百姓最为关心的切身的民生类公共品。本文建议房地产税收收入的30%用于当地的教育，20%用于当地的医疗建设，余下的50%交给地方分配。这样的房地产税税收的目标定位会得到当地居民的支持，具有重要的深远的意义。

参考文献：

［1］刘佐．中国改革开放以来房地产税改革的简要回顾与展望［J］.财贸经济,2011(12):17-23．

［2］刘剑文．论房地产税法的功能定位［J］.广东社会科学,2015(5):222-232．

［3］侯一麟,马海涛．中国房地产税设计原理和实施策略分析［J］.财政研究,2016(2):65-78．

［4］胡怡建,范桠楠．我国房地产税功能应如何定位［J］.财政研究,2016(1):46-53．

［5］樊慧霞．房地产税功能定位的理论依据与现实选择［J］.税务研究,2012(10):21-25．

［6］夏杰长．我国开征物业税的效应与时机分析［J］.税务研究,2004(9):22-24．