我国房地产税的功能定位和改革思路研究(3)

1．5税收体制改革功能

首先，房地产税的改革对整个税制的改革有重要影响。易纲（2007）将房地产税作为整体财税改革的一环，有利于理顺中央政府和地方政府的关系，优化房地产税制。房地产税改革牵动中国整体税制改革，房地产税的改革实际上已经成了一个跟配套改革密切相关的一个重大事项（贾康，2012），目前来看房地产税和所得税是下一步税制改革的重要任务（楼继伟，2016）。

其次，上海和重庆的房地产税制的试点房地产税改革的目标定位是进行税收体制改革，同时也是立税清费。2003年房价上涨还不那么明显的时候，中央就有了统一开征物业税的设想。2003年10月，《中共中央关于完善社会主义市场经济体系若干问题的决定》提出了“条件具备时对不动产开征统一物业税，相应取消有关收费”的相关设想。2011年《上海市开展对部分个人住房征收房地产税试点的暂行办法》中明确指出，房地产税试点改革的目标是“为进一步完善房地产税制度”。

最后，房地产税的改革对地方税收体系意义重大。在2015年8月1日，营业税正式退出历史舞台，在全国范围内全面实施“营改增”，地方主体税种缺失，房地产税又具有税基稳定不可移动，税源可靠，税负不易转嫁等地方税的天然禀赋，最有可能成为地方主体税种，带来丰厚的税收收入，所以对整个地方税税收体系意义重大。

本文认为现行我国的税制体系主要呈现间接税过多，流转税过高的局面。流转税最终容易通过提高商品价格把税负转嫁给最终消费者，提高商品价格也不利于生产企业的长期可持续性发展，同时也增加了最终的消费者税负。最有改革空间的就是财产税，财产税中的房地产税的改革首当其冲。站在国家宏观调控和深化体制改革的角度，房地产税试点改革确实是税制优化的一个重要环节和必经之路，也就是全面深化体制改革大环境下税收体制改革的需要。另外，现行的房地产税征税范围狭窄，还不具备成为地方主体税种的条件。

从上述的我国房地产税的五个功能定位分析得到，我国的房地产税还不能称为真正的直接收益税，房地产税的首要功能定位是筹集财政收入，辅助功能定位是调节财富分配、调控房价和税收体制改革的功能，但上述的文献对房地产税收的支出方向并没有明确界定，这也是本文的研究方向。

2 我国房地产税制改革优化路径

综合上面的房地产税的功能定位分析，结合我国国情，本文提出以下四个方面，优化我国房地产税的改革路径。

2．1实行宽税基政策，扩大房地产税税收的征税范围，培育房地产税税收为地方主体税种

我国房地产税税收征税范围不宽，过于狭窄，影响其收入规模(张洪铭等，2011)，不利于发挥税收杠杆调节作用，目前房地产税的征税范围大都主要集中在城市、县城等区域。扩大征税范围具体建议如下：一是征税范围先增量后存量。从经营性房地产扩展为居民生活居住房，覆盖到居民所有的存量房，另外征税范围从城市的经营性住房扩展到建制镇的经营性住房。可参照英国根据房地产的用途，实施差别征税，分别设立营业性房地产和住宅性房地产保有税，避免实行“一刀切”的税制方案。经营用房房地产税的改革方向，主要从两个方面，一方面是统一计税依据：房地产税的税基“从租改从价”，价格按照房产管理中心的评估机构评估的市值为税基；另一方面是扩大征税范围。经营用房不仅包含城市的经营用房，还包括农村经营用房，尤其是城乡接合部的经营性用房和建制镇的经营性用房。二是征税范围从城镇的房产扩大到城乡接合部的个人住房和工商业房地产，城乡“双轨”趋向统一(贾康，2005)。另外，因为我国地域发展不平衡，区域差异较明显，各个地区要因地制宜，根据税率幅度空间进行实际操作，不能对农村房产实行“一刀切”。三是对开发商建好但超过两年没有出售的房屋征收房地产税，仿效英国和中国香港的“住房空置税”的设置，严厉打击其“捂房”“惜房”和“炒房”行为。同时还能够消化房产库存和降低商品房的空置率，提高房屋的使用效率。四是加大对工厂用房的征税力度，针对工厂用房在六层以下加大对其的征收力度，比如税率加倍等。目前，我国最浪费的房产资源就是工厂用房，工厂用房大都在两三层，为了提高房产的空间利用效率，加大对其征收力度。五是本着量能负担、公平理念规范税收优惠政策，将高档住宅作为课征重点，并且高端住房的房地产税的改革方向为：高端住宅先增量再存量，先城镇再农村，先原值后评估值。