上海市住宅物业管理规定

上海市住宅物业管理规定

委员会第十四次会议通过2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订）

第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。 第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。 第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。 本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理；其设立的房屋管理办事机构（以下简称房管办事处）承担相关具体事务。 市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责： （一）业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理； （二）物业服务企业和从业人员的监督管理；

（三）专项维修资金归集、使用的指导与监督； （四）物业使用和维护的监督管理； （五）物业管理方面的其他监督管理职责。

第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调

辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。 乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。 第六条市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。

本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。 第二章业主及业主大会

第七条住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设臵的配套设施设备是共用的，应当划 （2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务

分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。 第八条房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。 规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时，应

当征求区、县房屋行政管理部门对物业管理区域的预划意见。 建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区、县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区、县房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。

建设单位在房屋销售时，应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。 第九条尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县

房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第七条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分

物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应当在

相关物业管理区域内公告。 第十条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管办事处提交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交前款规定的资料。

业主可以向房管办事处、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。 第十一条业主在物业管理活动中，除享有《中华人民共

和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议。

业主在物业管理活动中，应当履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的义务。 业主应当直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第十二条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条物业管理区域符合本规定第十二条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物

业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料： （一）物业管理区域核定意见； （二）物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）配臵证明；

（三）业主清册和物业建筑面积； （四）物业出售并交付使用时间； （五）已筹集的专项维修资金清册。 建设单位未及时书面报告的，业主可以向乡、镇人民政

府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。 第十四条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应

当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。 筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或

者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低

于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。 筹备组中的业主代表，由街道办事处或者乡、镇人民政府组织业主推荐产生。 业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

第十五条筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式

和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录

并作出答复。 筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。 筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。 第十六条业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销 …… 此处隐藏：16496字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……