东莞中原：2014年东莞房地产市场总结及后市展望分析报告(客户版)

2014年东莞房地产市场总结及后市展望东莞中原研究部2015.1本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010

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温馨提示

2014年已圆满结束，这一年的市场行情已成定局，也将会成为历史上最具有争议的 一年。2014年市场瞬息万变，东莞中原研究部正在全力撰写2014年系列年报，本报 告为《2014年东莞房地产市场总结及后市展望分析报告》【PPT版】。另外《2014年 东莞楼市简报》、《2014年东莞土地市场研究分析报告》、《2014年东莞房地产二 级市场总结与后市展望(媒体版)》、已发布，后续还将陆续发布《2014年东莞豪 宅市场分析及后市展望》、 《 2014年东莞商业市场研究报告》、《2014年东莞区域 市场研究报告》、《2015年东莞二级市场住宅潜在供应分析报告》、《2014年东莞 三级市场研究分析报告》等，敬请期待。感谢您一直以来对东莞中原及东莞中原研究 部的支持与信赖，祝您及您的家人在新的一年，合家幸福，心想事成！

2014年的楼市行情不是历史最差，但却 是历史最具有争议的一年。2014年是行 业调整的一年，是房地产高速增长时代 的终结，是从暴利的黄金时代向平稳的 白银时代转变。变局成全年的主旋律， 市场在变、政策在变、信贷在变、客户 在变、开发商在变、代理商中介在变等。

拐点？

调整？

房地产现状问题2014年东莞房地产表现的一些特征： 扫黄下的东莞经济环境比2008年还要惨淡，直接带来的是人员流失、居民收 入下降、整体购买力增长滞缓。 股市大涨，资金分流到股市，对成交有一定程度上的抑制作用。 反腐及市场预期转变下政府谨慎推地，商住土地市场持续多月零成交。 2014年东莞住宅均价增长放缓，“以价换量”贯穿全年的主旋律。 限贷松绑政策效应显现，改善需求持续释放。 资金面紧张导致的营销投入力度不足与需要快速回笼资金提前开盘的矛盾。 本土发展商发展遇到瓶颈，市场份额持续下降。 一线品牌开发商的规模化扩张，带领东莞房地产进入高周转时代。

2014年中国楼市深化改革元年 美元强势 经济增长放缓

反腐持续深入

金融改革

人民币贬值

股市回升

市场资金紧缩

企业经营困难

实体投资乏力

房地产行业进入调整期

独特的东莞楼市扫黄反腐 政府谨慎推地 供应不足 尾盘消化

调整下的2014年东莞楼市行业动荡 行业资金紧 市场高预期 市场危机期开发放缓 以价换量

回归理性 甚至悲观

房价分化

Part. 1

宏观部分

经济晴雨表2014年中国经济处于连续

放缓阶段，房地产开发投资下滑是重要源头之一。

美国经济复苏，支撑美元一路走高。由于美国经 济复苏明显，并且伴随着美国退出QE,海外热 钱正在从新兴国家回流至美国，支撑今年美元表 现十分强劲，一路走高。

低通胀压力下，黄金指数低位徘徊。今年来CPI一直处于低位运行，并且受到资金分流，购买黄 金的意愿下降，黄金指数低位徘徊。 政治因素和实体经济需求减弱，原油价格大暴跌， 跌至低谷徘徊。受到国际政治因素的动荡以及实 体经济低迷减少对原油的需求，今年原油价格大 暴跌，并且处于低谷徘徊。

全国宏观—经济面2014年全国经济同比增长7.4%,经济增速放缓至历年最低。

2014年中国经济同比增长7.4%,经济增速放缓至历年最低，经济下 行风险加剧。2014年全年GDP增 长为7.4%,今年1-4季度GDP增长 分别是7.4% → 7.5% →7.3% →

7.3%,2014年中国经济处于连续放缓阶段，经济增长为近十年的新 低，持续筑底，经济下行风险加剧。

中原点评：2014中国经济处于连续放缓阶段，经济内生动力不足，全年经济增长7.4%,跌至历年新低，经济下行风行加大。房地产开发投资持续回落，成为拖累经济增长的重要源头之一。

全国宏观—经济面第三产业增长乏力，工业增长低位徘徊，经济内生动力不足。 第三产业增长乏力，产业结构优化遇阻力。今年1-3季度地 三产业增长分别是：7.83% → 7.97% →7.9%,而去年第三产 业每个季度的增长保持在8% 以上，今年第三产业增长持续 放缓，增长乏力，产业结构调 整遇阻力。 工业增长在底部徘徊，经济内 生动力不足。今年全国官方 PMI在荣枯线徘徊。12月中国 汇丰制造业采购经理人指数 (PMI)初值为49.5,创7个月新 低，为今年5月以来首次跌至 50的荣枯分界线以下。工业增 长低位徘徊，经济内生动力不

足。

资金面2014年货币流通增幅减慢，直接放缓楼市增长。 2014年货币流通速度联连续减 慢，直接放缓楼市增长。从流通中的现金增幅来看，今年2月以来每 月M0的同比增幅均在6%以下，增速 持续减缓，反映货币流通资金减少。 房地产作为一个资金密集型的行业， 流通资金减少，一方面反映房地产行 业对资金的需求减少，另一方面开发 商的资金链紧张，融资成本增加，直 接放缓楼市的增长。

货币增长目标连续5个月控制在13%

的预期目标之内，货币政策保持稳健。2014年末M2(广义货币)增长12.2%,M1(狭义货币)增长3.2%。从今年广义货币 M2的走势来看，8月份以来M2的货币同 比增幅均控制在13%之内，连续4个月在预 期目标之内。尽管经济存在下行风险，但 中央仍然保持稳健

的货币政策，更加侧重 优化经济结构。

资金面CPI低位运行、新增贷款低于预期，反映实体经济对资金的需求不足。 12月CPI同比上涨1.5%,延续低位

运行。2014年全国CPI同比上涨1.5%,延续低位运行。 12月新增贷款低于预期，资金需求 量不足。2014年人民币贷款增加 9.78万亿元，同比多增8900亿元。

分部门看，住户贷款增加3.29万亿元，其中，短期贷款增加1.06万亿 元，中长期贷款增加2.23万亿元； 非金融企业及其他部门贷款增加 6.48万亿元。12月新增贷款预期低 于预期，实体 经济对资金的需求不 足。

政策面新一届政府调控从“行政化”向“市场化”转变，更强化市场的自我调整。

上一届政府把控制房价作为调控的目标，今届政府只 字不提及房价，把老百姓住有所居当做房地产的调控 目标，可以充分反映出新一届政府的重心不是在打压 房地产，而更多倾向市场化手段调节房地产，建立长 效机制引导行业健康发展，促进市场稳定。 新一届政府调控从“行政化”向“市场化”转变的新 思路，更加强化市场的自我调整。未来房地产调控市 场权将会被放大。

政策面行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本见底。

行业调整下地方政府集体救市，行政调控基本见底。受到行业调整影响，房地产开发投资持续回 落，已经成为经济下滑的重要源头之一。地方政 府纷纷集体救市，从局部放松限购向全面放松， 目前只有北上广深、三亚未做调整限购，本轮行 政调控基本见底。 9.30超预期放宽限贷，刺激改善需求释放。9月 30日，央行松绑限贷政策，还清贷款的可作首套 房，刺激改善需求释放。

“央五条”提出支持首套房贷。2014年5月12日，央行再次强调“满足首 套自住房贷款者需求”,多家银行也表态支持首套自住房需求，这反映央 行仍然重点支持首套自住房需求。

行业面行业调整下房地产开发投资持续回落，成为拖累经济增长的重要源头之一。 开发投资增速持续回落。2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际 增长9.9%),增速比1-11月份回落1.4个百分点， …… 此处隐藏：1955字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……