2011年物业管理师考试实务真题试题及答案

2011年物业管理师考试实务真题试题及答案

1、有个区4栋30层，门岗、监控24小时值守，每小时需巡查一次 问1、如果1分钟层能巡查一层，每班巡查至少几人？

答：4栋楼总共是4*30层=120层，假定一个巡查人员全程巡查全部4栋楼，那巡查时间应该是120分钟，再加上4栋楼的巡查返程时间及返回巡查起点的时间，题目没有给出时间，但是它却客观存在，我们再怎么保守估计这时间也不会超过60分钟，结论：单个巡查员全部完成巡查任务所花的时间是两小时以上三小时以内。那么，我们可以这样安排，当第一个巡查员开始巡查任务后，第二个巡查员在一小时后开始巡查，第三个巡查员在第二个开始后一小时也出后，当第三个巡查员出发后一小时，第一个巡查员已经返回起点待命，又开始巡查了。 所以，安排三班巡查，每班一人就够了。

2、如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月最上多少小时？

答：正常工作时间为20.83*8=166.64小时，加上加班时间为：166.64+36=202.64小时，因为保安每月加班不能超过36小时，所以每月最长上班时间为202小时。

3、如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少时间，每月实际到手工资是多少？

答：正常小时工资为1500元/(21.75天*8小时/天)=8.62元/小时

超时小时工资为8.62元/小时*1.5=12.93元

由于门岗和监控均须24小时值守，门岗和监控月工作时间分别为24小时*30天/月=720小时/月，月总工作时间为720小时/月*2=1440小时/月。

门岗监控为8人运转，每人月工作时间为（1440小时/月）/8人=180小时/（人.月）

单个保安月超时工作时间为180小时-164.64小时=15.36小时，加班不足一小时按一小时计算，加班时间为16小时。

月超时工资为16小时*12.93=206.88元。

每月实际到手的工资为1500元+206.88元=1706.88元。

16：铁艺锈蚀更换:（1）如何决定，（2）费用如何解决？

答：（1）：由业主委员会召开业主大会，有物业公司执行。

（2）：属公共设施，费用由业主委员和物业公司向建设主管部门申请，由建设主

管部门从专项维修基金中划拨。

17：义务监督员提出成立业主委员会。

答：程序错误，业主委员会的成立应有社区街道办事处根据入住情况提出，并主持召开业主大会，提名候选人选，投票产生业主委员会。

18：普通住宅物业提高收费标准，步骤方法，

答：（1），物业擅自提高收费标准是错误的.。（2），应有业主委员会召开业主大会决定，（3）收费标准实行国家指导价，经物价部门批准备案方可执行。 19：4栋30层物业，1分钟巡视一层，需几人？

答：4栋*30层*1分钟=120分钟，120/60=2人

20：每月30天，法定工作时间20。83天，最多加班36小时，门岗需几人。保留整数。

答：（1），最长工作时间：20.83+（36小时/24小时）=21.53天=172.24小时/每人每月工作

（2）门岗:30天*24小时/172.24=4.18人，约4人

21：每月30天，法定工作时间21.75天，基本工资1500元；加班工资是基本工资

1.5倍，（1）加班最长时间是多少？（2）加班工资是多少？（3）总工资是多少？保留小数点后两位。

答：（1）加班最长时间：30天—21.75=8.25天;

（2）标准工资：1500元/21。75天*8小时=8.62元/小时

（3）加班工资：8.62*1.5倍*每月8.25天*8小时工作时间=853.38元

（4）总工资：1500元+853.38元=2353.38元/每人每月

22：合同期3年，建设单位划拨20万固定资产，计提折旧5年提完，（1）合同到期后怎么计提（2）每年折旧多少？

答;（1）合同到期有新物业公司继续计提，并将该固定资产交接。

（2）20万/5年=4万/年

23：节能减排技术措施，管理措施（至少2项）

答：一：技术措施：

（1）：楼面门窗采用节能建材，做好保温节能

（2）;制冷管道包做好保温层。

（3）：采用非氟利昂制冷剂，

（4）冷却塔能源再利用

二：管理措施：

（1）减少门窗开启次数

（2）。空调降低温度运行，制冷升1度，制热降1度。

（3）更换节能照明灯具。

（4）绿化使用中水。

（5）关闭未启用物业空调。

24：那些物业服务重点：理由是什么？

答：（1）保洁

（2）公共秩序

（3）消防

上述3项是物业发生频率最高的项目，也是日常维护项目，关系到物业的形象和人身财产安全是重点。

设备维护，绿化，社区文化等虽然也是物业管理项目，但是设备维护发生频率较少，绿化和社区文化也不是物业管理的重点。

25：各方观点：

（1）裙楼消防非物业管理，

答：错误，消防是物业管理的重重之重，

（2）租赁业主分别与物业签合同：

答：错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权人，

（3)百货商场夜间巡视不是物业责任，

答：正确，夜间巡视是百货商场企业内部管理的责任，与物业管理无关。

（4）写字楼卫生间卫生打扫是物业管理，

答：正确，卫生间是物业的组成部分，也是公共使用设施，应有物业管理。

（5），楼顶商业广告牌收入，入业主委员会账号。

答：错误，物业公共部位收入归全体业主所有，有物业管理经营，其收入用于物业维护使用，收入收支情况应定期公示，接受业主监督。

我的答案：1.应由物业企业提出申请建议。由全体业主讨论通过实施

2.考虑到小区未成立业主大会。此事项应通过征集全体业主讨论。且三分之二以上业主人数。或专有部分面积占三分之二以上的业主通过实施。

3.费用应该是从专项维修资金里面出：考虑到未成立业主大会。专项维修资金未划转到业主大会。所以此费用应该由物业企业提出。全体业主三分之二通过。报请房地产主管部门。批准后，向专户银行发出划转通知。由专户管理银行划转到维修单位。

问题二：业主大会成立不合法。根据物业管理条例、《业主大会和业主委员会指导规则》在符合成立条件下。应由房地产主管部门、街道、社区、业主、物业企

业代表组成筹备组。并发出召集业主大会通知、议定业主委员会的选举办法。召开业主大会。由全体业主根据选举办法选举业主委员会。

问题三：物业企业涨物业费不合理。因为根据物业服务合同约定。物业企业在实行包干制情况下。自负盈亏。物业企业要涨物业费应首先集得全体业主三分之二以上人数通过。并报请物价部门批准。并重新签订物业服务合同。