浅谈违法建设问题解决措施(4)

可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效；《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件；《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护；《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。《商品房销售(预售)许可证》正面“预售范围”为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

如果购房者无法从开发商处查到该楼盘是否具备‘五证’，也可以到房产管理部门查询该楼盘是否取得了销售资格。如果一个楼盘“五证”不全，那么就意味着将办不到房屋产权所有证，无法上市进行交易，房屋质量问题无法得到保障，不能得到房屋质检部门的验收等。

二、海口违建现象普遍的原因

（一）利益驱使抢建，企图换取更多拆迁补偿款

屡禁不绝的违法建筑已经被公认为城市建设中的一大顽疾，随着国际旅游岛政策公布后，海南房地产行业升温，交通干道便捷，市民看见建房出租有利可图，纷纷采用自建或合建等方式建设商品房或铺面。而这些低成本、低质量、低租金的建筑，受到众多商家的追捧，反过来又刺激了违建。

海口违法建筑则大都集中在城中村。与中国的其他城市一样，这是城市管理者最为头痛、也是不得不面对的部分。随着中国城市化进程的加快，不少原本是农村的土地被城市吞噬，或被城市包裹，或成为城市的边缘地带。在城市化过程中，往日的农民身不由己地成为了新城市居民，而他们过去居住的土地———这些新城市区域往往还带有往日的农村印记，与已经成熟的城市区域无法完全兼容。由于没有规划，这些建筑的修建往往比较散乱而随意。因时光变迁产生的居住需求也让违法建筑生长。在农村，农民往往都拥有一块自己的宅基地，但不少当初建于上世纪70年代的房子历经几十年风雨，已经变成了危房，不得不拆除重建，但由于各种原因，这些房子有些没有报建，于是村民开始按照自己的设计和规划来修建房屋，导致了不少不符合规定的房屋出现。

与这些不得已的原因相比，日益增长的海口地价和房价，是导致违法建筑滋长的另一个更重要的利益驱动。城中村居民大都是失去土地的“新农民”，现在大都靠房租生活，一旦拆迁，大部分人将失去主要生活来源，这也是不少村民千方百计争取更多拆迁补偿的原因。随着海南国际旅游岛规划的获批，海口开始变得寸土寸金，不少城中村的小产权房价格定在3600元—3800元左右，相对于海口目前的房价水平，显然非常有吸引力。而随着地价的上涨，可能上升的拆迁补偿也让不少城中村房主开始抢建加盖。所有这些，一同推动着海口违法建筑的“成长”。

同时，岛外游资和一些不法分子与村民和村干部相互勾结，利用宅基地和集体留用地抢建建筑。不少人铤而走险，不惜违法占地、私买私卖、以租代征违法建设，甚至形成了成规模的违法建筑。

（二）政府部门之间协作不力，让违建者钻了空子

执法部门分工不明确、体制存在缺陷也削弱了打击的力度。有土地证的违法

建筑归城管部门管理，而无土地证的违法建筑归国土部门管理，这就给违法用地者可乘之机。城管部门在执法时故意隐瞒土地证事实，致使案件转交土地管理部门查处，而土地部门接案查处时，发现有土地证，又须移交城管部门查处，这就耽误了查处时间，使违法建筑得以建成。另外，从城管执法部门做出行政拆除处罚到区政府组织强制拆除，时间跨度大，执行效率低。

按照相关程序规定，城管部门拆除城中村违法建房及市民违法私房建设要经历一个下发停工通知或拆除决定书、发布公告、实施拆除的过程，整个过程一般要在7天到15天内完成。然而现实中，违法建筑矗立数年屹然不倒的例子比比皆是。市城管部门认为拆除按照法律规定要由县区人民政府进行拆除，再者自海口市强区扩权之后，市级城管部门与区级城管部门只是业务监督、指导关系，已经没有直接隶属关系，这个板子不应该打在市城管部门身上。

目前商业楼盘超规划建设违法普遍，且大多都是交了罚款补办相关手续了事。而海口市的城管体系建设与激励政策在某种程度上推动着以罚代管现象的发生。海口市市属城管支队与各区执法大队均属于事业编制，城管队员的部分福利来自于各大队自发的补贴，补贴的来源居然是罚没款项的返还。另外，各区城管部门的办公地点与仓库也大多租用，租金普遍由各大队支付。甚至出现过城管执法大队无钱支付而赖租的现象。因此罚没款项的多少就在一定程度上决定了城管部门办公条件的好坏与自身福利的多少。在这种格局下，以罚代管便有了动力。我们不难想象，城管部门会为了更大数额的罚款而知违不报、知违不拆，助长违法建筑的生长，从而使违建工作更难以进行，造成社会成本更大的浪费。

按照法定程序，商业楼盘开发商在合法取得土地证、建筑工程许可证、规划许可证开始施工之后，按照规划部门要求会在其工地上竖立一块公示牌。规划面积、楼层结构、层高等规划信息一目了然，执法部门在执法时完全可以按照公示牌指引及时发现。城管部门目前罚多拆少的政策在客观上让开发商有利可图，纵容了开发商违法。在竣工规划验收时，一旦发现楼盘超面积建设，开发商所付出的代价如下：违法罚款、增容费、城市基础设施建设配套费，当然这只适用于非严重违反规划的行为，严重违反规划的将拆除。一轮罚款下来，开发商依旧有利可图，所以才屡禁不止。

（三）监管不力

村委会、基层组织的纵容也是目前违法建筑横行的原因之一。根据土地管理相关法规，村集体和村干部本应对村集体土地负有监管义务，但由于缺少相关的监督管理机制，对村干部私买私卖集体土地的违法行为，市、区、镇政府无法追究。在海口椰海大道旁，一座座村里建设的仓库矗立在道路两边煞是壮观，城管部门估算有1万多平方米。在药谷区域，业里村等村子建设的仓库总面积在2万平方米以上。按照相关法规规定，城中村土地属于集体土地，新建房屋须到镇里的相关部门进行审批。但是城市的迅速发展让原本的村落变成了城中村，镇这一级机构也消失，村民便开始无序建房。原本村委会和居委会应有劝导、阻止违法建筑的职能，而现有的考核体制，并未将这一职能细化到考核目标中。不少村干部或因自家违法建房或出于乡亲情面，对违法建筑网开一面，视若无睹。 …… 此处隐藏：774字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……