售后房物业公司工程款核算管理浅析

上海市浦东新区房地产（集团）有限公司 陈 晖

本文提出以下物业公司资金核算与管理方法。

一、科学设置业务流程

根据该物业公司业务特征，笔者设计了公司业务流程图（1）。

二、正确进行会计核算

（1）预付时控制点：必须要附业务部门匡算明细，附外部或者内部审价的审定单和汇总表。有了审价核定单，确保预付金额在控制的范围内，不会超付。

借：预付账款——浦房集团外——某某施工单位贷：银行存款

（2）分摊后控制点：一个季度一次分摊，把业委会不认可以及维修资金用空的款项单独核算，根据判断再做处理，同时必须进行项目核算。

借：其他应收款——某某业主大会

其他应收款——未分摊——某某业主大会（摘要列明项目）

贷：专项应付款——物业维修基金——应收业委会修缮款——大中修

……相对应项目

（3）小修列支成本控制点：根据内部核算的要求，小修公房收入部分已经计入在公房租金收入中，小修公房支出部分应该在成本中列支，其中超过公房小修收入额度的款项出会出现红字。

借：开发成本——物业成本——小修费支出——外

包小修费——公房小修费——小修养护

贷：其他应付款——某某施工单位

（4）收到款项时会计处理控制点：

收到大中修公房来款。

借：银行存款

贷：专项应付款——物业维修基金——应收公房款

借：专项应付款——物业维修基金——应收公房款

贷：其他应付款——某某施工单位

收到街道款项。街道立项项目必须考虑承受能力，往往是街道承担30% 的工程支出，其余要求在维修资金中分摊，而维修资金却无力承担。

借：银行存款

贷：其他应付款——某某施工单位收到私房款控制点：转出已经到账的分摊款项，按业委会分项目进行核算，将收到的各项私房款，与分摊时的数据其他应收款——某某业主大会进行比较，比较缺口，查找原因，这个工作量较大，因为可能有数十家业委会，每个业委会的项目达十余项。

规定分摊员与会计人员一个季度对一次账。

借：银行存款

贷：其他应收款——某某业主大会

借：专项应付款——物业维修基金——应收业委会

修缮款——大中修

……相对应项目

贷：其他应付款——某某施工单位

（5）结转控制点：对照当期其他应收款判断是否要出成本，核算收到的各类款项，汇总，并且与预付款比较，其中也可以将部分差额在政府补贴中列支。

借：其他应付款——某某施工单位（公房+ 私房+ 街道）

开发成本——物业成本（摘要写明什么项目出成本）

递延收益——政府补贴

贷：预付账款

通过上述核算设计，会计人员对业务进行控制，为企业规范管理，促进效益发挥作用。

编辑：晓斌 彭秋龙