加强小区物业管理促进社会和谐发展

齐秀娥

（凌源市物价局，辽宁 凌源 122500）

摘　要：随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。因此，只有不断加强和完善小区的物业管理，才能促进社会的和谐发展和进步。

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关键词 ：加强；物业；管理；促进；和谐；发展

中图分类号：F279.23文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0199-02

物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，是物业社会化、专业化、企业化发展的有效途径。广义的物业管理泛指一切围绕房地产发展、租赁及售租后的服务；狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关设备的维护管护、治安保卫、清洁卫生、绿化、餐饮等。物业管理的对象是物业，服务的对象是人。通过专业化的物业管理，可以以更经济的方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效、优质、经济的服务，实现社会、经济、环境效益的同步增长。

作为物业服务公司与其服务的业主之间本来应该是唇齿相依的关系，互利互惠，应该弹奏出和谐的乐章，然而事实上，物业公司抱怨物业费难收，业主难“伺候”，业主更是怨声载道，抱怨收费高、收费乱。出现的不协调的现象和因素呈现多发态势，严重地阻碍了社会的和谐发展。

一、物业管理现状

（一）居民小区与物业服务公司不相匹配，管理“缺失”。我市（县级市）从2003年开始成立物业服务公司，2004年成立物业管理办公室。目前，我市城区共有213个居民小区，其中有物业服务企业的小区46个，没有物业管理的小区167个，这些基本上都是过去开发建设的老旧小区。全市有资质的物业服务公司15家，从业人员400多人，服务区域总建筑面积330多万平方米。

（二）小区基础建设参差不齐，物业管理难以规范。老旧住宅小区基础条件十分落后。由于开发商随意变更小区建设规划，致使小区缺少物业用房，没有绿地、自行车棚、汽车停车位，更谈不上花坛、水池等美化设施。由于小区配套严重缺项，车辆乱停乱放现象严重，导致无法清扫，造成小区脏乱差的局面。

（三）前期物业管理不到位。《辽宁省物业管理条例》第十九条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。然而建设单位即使聘用物业公司并与其签订前期物业合同，也只是形式，签订的合同极不规范。《辽宁省物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。物业服务企业发现资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。而我市多数开发建设单位都没按《规定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建设项目竣工时，在经单项验收（如水、电、质监、消防等）后就交付使用，唯独没有物业行政管理部门参加验收，这便给开发建设单位在小区物业用房、绿化、自行车（摩托车）车棚等基础设施建设方面造成了可乘之机，导致后期物业无法正常管理，致使业主怨声载道，把矛盾推向了物业公司，影响了物业费的收取，降低了物业服务质量，结果造成恶性循环。

（四）业主委员会自主能力差，维权意识淡薄。按照规定，同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，召开首次业主大会会议时，应制定业主大会议事规则和管理规约，并选举产生业主委员会。而很多业主大会的召开及业主委员会的选举形式都不够民主，不够规范。很多物业小区在居民入住率较低的情况下召开业主大会，而业主大会又缺乏民主气氛，往往是推举或指定有一定影响的公务员、企业老板或社会公众人物为业主委员会成员，靠名人效应办事，偏离了法制轨道。业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。“代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会应当履行的职责之一，然而有的业主委员会成员缺乏必备的物业知识和法律常识，造成草率签订物业服务合同，无法代表广大业主的意愿和利益，在履行合同中产生诸多纠纷。有的业主委员会监管无力，管理无序。有的业主素质十分低下，不按规定交或拒缴物业费，并在小区内乱倒垃圾脏水。

（五）物业服务企业制度不健全，人员素质低下，缺乏竞争意识。按照规定，从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。目前我市有资质的物业服务企业15家，而绝大多数都是从开发建设企业派生出来的产物，这样的企业只对自己的开发项目实施物业服务收费，对其他项目则不参与。在400余人的从业人员中有300人左右是下岗失业人员，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，摆不正服务与被服务的关系。

（六）专项维修资金不能得到及时使用。据了解，目前，我市没有物业管理的167个小区住宅基本都已到维修期，而《朝阳市住宅共用部位共同设施设备维修基金管理使用暂行办法》第十条规定：维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后，市房产部门按计划拨付，物业管理企业负责实施并报送竣工决算”。由于维修资金政策不透明，再加上没有物业管理，少数居民为不影响自己的正常生活，只能自己掏钱维修，致使大部分住宅的基础、承重墙体、楼板、屋顶、上下管道等共同设备设施年久老化，无人维修，给居民的日常生活造成极大的危害和安全隐患。同时，绝大多数业主购房时已按标准向开发商足额缴纳了专项维修基金，但部分开发商将专项维修资金据为己有，造成维修基金严重流失。 …… 此处隐藏：910字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……