置业顾问副刊一30

副刊一、地产参考

目录：

一、南京地产整体情况

二、南京土地市场情况

三、南京住宅市场情况

四、南京商业市场情况

五、南京别墅市场情况

六、南京二手房市场情况

七、南京保障房市场情况

一、南京地产整体情况

1、南京房地产市场综述

2011年南京房地产市场，在经过“限购”、“限贷”、“限价”调控后，调控给南京房地产市场带来了寒冬，南京楼市面临前所未有的挑战。

商品住宅市场一改往年红火，投资客户渐渐被驱逐出去，刚需客户成为主力客户。在房子越卖越多的情况下，开发商迫于资金压力纷纷开始打折促销，以价换量。南京楼市由卖方市场向买方市场转变。

相对于住宅市场的一片惨淡，受调控影响较小的商业市场，则成为这轮调控最大的受益者。当住宅市场的投资渠道被卡死的情况下，商业地产迎来了小阳春。

在2011年南京土地拍卖市场上，底价成交、缓拍、流派等比比皆是，虽然2011年南京土地供应量充足，但是受调控影响，开发商拿地越来越谨慎，土地市场开始趋向于理性。

2、整体供应情况

2011年南京房地产市场供应充足，南京2011年有177个楼盘新推住宅，总体量800万平方米；其中江北上市面积占南京总上市面积的30%，江宁上市面积占南京总上市面积的27%，两江板块仍然是全市的供应主力。主城中分别以河西120万平方米和城北80万平方米的上市量处于主城区供应量榜首的位置。

3、整体价格情况

2011年2月底，南京出台房价控制目标：新房价格涨幅不得高于10.4%。而2011年房地产整体价格根据国家统计局数字显示，南京房地产市场不涨反跌。

2011年南京房地产市场整体处于跌势，包括土地拍卖，七成以底价成交，江宁、桥北等区域出现降幅，其中江宁年末价格与年初价格相比下降接近10%。

在中央调控决心不动摇的情况下，南京房地产市场整体价格开始回落，部分楼盘开始采取打折或者直接低价入市等手段，来换取成交量。

二、南京土地市场情况

1、南京土地市场概况

相对与2010年的土地市场的大热，2011年南京土地市场遭遇寒冬，亦或说在2011年楼市调控下，土地市场已回归理性；

2011年南京土地出让成交面积468.66万平方米，相对于2010年成交面积上涨6%，但土地出让金额为345.19亿元，同比2010年锐减38%。但成交金额大幅缩水，60%的地块以底价成交，土地市场受调控影响越来越大，使得开发商拿地亦处于观望状态。

2、南京土地供应情况

截止2011年12月29日，南京市共拍卖94幅（其中2010G62-2010G70；2011G01-2011G85），成交79幅，5幅流标，10幅暂停出让。成交面积468.66万平方，相对于2010年土地出让成交面积441.23万平方米，同比增长6%。2011年的土地供应量相对充足，仍处在历史最高位。

2008-2011年南京土地成交一览表

3、土地成交区域及价格情况

截止2011年12月30日，从成交地块数量来：全年江北、江宁、河西、城北土地市场较为活跃，江北成交29幅，江宁成交13幅，河西成交11幅，城北8幅。江北2011年成交的地块80%集中在六合区，六合全年共拍出地块23幅，而由大量土地库存的浦口区全年仅成交6幅地块，主要集中在江浦和老山区域；

从成交面积来看：江北板块出让面积为第一，其中六合为重，但江宁板块的出让面积为111.66万平方米，同比去年缩水近二成，受益于海峡城和青奥城地块的出让，河西今年土地出让面积同比去年上涨近4倍，而2011年住宅大热的仙林板块在土地市场上却很低迷，由于荣盛地产退地的暂停出让，今年仙林无宅地出让，仅有2万多平米的商业用地出让。

2011年南京土地总出让金额为345.19亿元，在与2010年土地出让面积上升6%的情况下，2011年土地出让金额同比下降38%；

4、南京土地存量

截止2011年12月，目前南京的存量土地约有18807159.51平方米可供开发，其中江北区域存量最多，占总存量的57%，如果以容积率平均2.0，住宅配比80%，每套房子100平方米计算，存量土地在未来几年内至少还能提供30万套房源；2011年1-11月份南京共成交35755套，2010年成交47729套，按每年平均消化4.5万套，30万套的供应存量加上现

有的5万套房源库存，需要7-8年才能去化掉，如房地产市场回暖过慢，所需要的时间会更长；

5、南京市2012年土地供应情况

四、住宅市场情况

1、 住宅市场概述

2011年楼市“限购”到底，销量锐减，刚需、非限购楼盘大热，限字当头，成交量

下滑，“裸奔价”降字为先，各大楼盘开始以价格战吸引客户，争抢刚需客户，价格回落，开发商及购房者观望态势明显，房地产市场进入寒冬，各大房企开始过冬；房地产市场开始进入买方时代；

2、住宅市场整体供应情况

2011年南京房地产市场供应充足，南京将有177个楼盘新推住宅，总体量800万平方米，江北江宁 仍然是全市的供应主力，上市总面积分别占总体量的30%和27%。主城中河西和城北的供应量最大，分别为120万平米和80万平米。

3、住宅市场成交情况

在多轮严厉的调控下，2011年南京楼市降价声不断，在调控没有任何松动的情况下，部分开发商开始以价换量，尽管开发商想尽办法，但是最终的数据还是难掩寒意；截止2011年12月31日南京商品住宅成交40409套，同比去年成交量下挫2成；

从2007年至2011年5年间，2011年销量跌入谷底，相对于2009年的100932套下跌接近6成，相对2010年的49492套下跌近2成；

从下表中可以明显的看出，2月19日，南京限购令落地对南京商品住宅的销售影响较为明显。在省六条出台后，南京限购令出台之前，许多购房者为了赶在限购令出台前购买，1月份南京出现集中签约的高潮，因此南京1月份住宅成交量高达7404套，这也成为南京

楼市2011年单月成交的“冠军”。2月份在限购令的高压下，南京住宅迅速下滑至2181套，销售传统旺季的3月、4月、9月、10月也没有出现反弹，同比去年同期销量下降近6成；

4、住宅市场价格情况

经过2011年史上最严厉调控，2011年年末，南京出现多家裸奔盘、跳水盘，据

数据显示，2011年南京八大板块168家在售楼盘（不含高淳、溧水）房价下跌1.31%，相比年初，城东、河西、城南、江宁四大板块整体跌势明显，其中江宁板块的百家湖片区降幅最高达11.9%，江北除桥北均价下降外，珠江镇和六合片区均价都有所上涨。

城中板块作为南京楼市一直以来的价格坚挺区域，在2011年南京楼市不断爆出降价生

时，城中不但没有价格下降的楼盘，更有楼盘逆市下喊出5万元/㎡的高价，截止到12月13日统计数据来看，城中综合均价31143元/㎡，比年初微涨2.5%；

城北板块虽然有楼盘爆出谷底价，但根据数据统计显示，城北板块综合均价17133元/㎡，相比年初的16278元/㎡，涨幅5%；

六合板块的均价明显上涨，板块均价上涨8.9%；

珠江镇板块今年各大品牌开发商进驻，房价方面由年初的板块均价9417元/㎡上升涨至9900元/㎡，上涨约5%；

城东板块在万科带领下以低价入市，引发南京楼市地震，导致多个板块出现楼盘低价入市 ，同时使城东板块的房价年底走低；相比年初19567元/㎡的板块综合均价下降817元/㎡，降幅为4.2%；

仙林板块受城东板块的影响，一向涨价坚挺 …… 此处隐藏：4978字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……