北京房地产市场现状及需要关注的问题

北京房地产市场现状 及需要关注的问题

毛大庆 博士 2009年11月 2009年11月

2009年以来市场运行特点 一、2009年以来市场运行特点 二、多重因素带动楼市升温 三、需要关注的几个问题 四、对未来市场发展的一些想法

一、2009年以来市场运行特点 2009年以来市场运行特点(一)房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要 房地产开发投资增速迅速反弹， 拉动因素 2008-2009年房地产开发投资增速图 2008-2009年房地产开发投资增速图(%) 年房地产开发投资增速图(80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 -20.0 -40.0 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 44.2 22.5 13.5 11.9 -5.9 26.0 -4.0 4.2 -8.1 -0.3 -4.4

%56.0 50.8

-26.1 -20.5 -16.1

2009年扣一级开发增速

2008年增速

2009年增速

(二)到位资金充裕，开发企业走出资金 到位资金充裕， 困局 2008年年底，国内房地产开发企业一度 2008年年底，国内房地产开发企业一度 资金链紧张，出现了打折销售以加快资金回笼 的情况。今年以来，随着适度宽松货币政策的 实施，开发企业融资困难问题得到了极大缓解。 1-10月，全市房地产开发项目本年到位资金 10月，全市房地产开发项目本年到位资金 4540.7亿元，比上年同期增长91.1%。其中来 4540.7亿元，比上年同期增长91.1%。其中来 自于银行等金融机构的金融贷款增长最快，为 1887.6亿元，同比增长1.7倍。 1887.6亿元，同比增长1.7倍。

(三)开发供给仍处于缓慢恢复态势 截至10月底，全市商品房施工面积为 截至10月底，全市商品房施工面积为 8944.4万平方米，比上年同期下降0.8%。其中 8944.4万平方米，比上年同期下降0.8%。其中 住宅施工面积为5072.3万平方米，同比增长 住宅施工面积为5072.3万平方米，同比增长 1.8%。 1.8%。 1-10月，商品房新开工面积为1358.4万平 10月，商品房新开工面积为1358.4万平 方米，同比下降20.5%。其中，住宅新开工面 方米，同比下降20.5%。其中，住宅新开工面 积为847.6万平方米，同比下降25.6%。 积为847.6万平方米，同比下降25.6%。 1-10月，全市商品房竣工面积为1390.1万 10月，全市商品房竣工面积为1390.1万 平方米，比上年同期下降2.4%。其中，住宅竣 平方米，比上年同期下降2.4%。其中，住宅竣 工面积为906.5万平方米，同比增长17.8%。 工面积为906.5万平方米，同比增长17.8%。

(四)市场销售较快增长，价格上涨较快 市场销售较快增长， 1-10月，全市商品房销售面积为1757.6万平 10月，全市商品房销售面积为1757.6万平 方米，比上年同期增长1.1倍，比2007年同期增长 方米，比上年同期增长1.1倍，比2007年同期增长 6.6%;全市住宅销售面积1432万平方米，同比增 6.6%;全市

住宅销售面积1432万平方米，同比增 长1.3倍，比2007年同期增长6.2%。 1.3倍，比2007年同期增长6.2%。

住宅销售面积增速(累计同比) 住宅销售面积增速( 累计同比)% 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 -50.0 -100.02008年增速 2009年增速 1-1月 1-2月 -48.7 83.2 1-3月 -48.0 1-4月 -54.0 1-5月 -48.8 1-6月 -49.5 1-7月 -51.5 1-8月 -55.5 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 -55.8 -54.2 -52.4 -40.4

110.7 156.8 141.3 142.1 148.4 163.4 157.7 131.9

月度销售规模有所收缩。10月份，住宅销售 月度销售规模有所收缩。10月份，住宅销售 市场在连续三个月量缩价升后出现小幅回升，全 市住宅销售面积为130.6万平方米，比9 市住宅销售面积为130.6万平方米，比9月份增长 10.1%,但仍处于今年以来较低水平。 10.1%,但仍处于今年以来较低水平。2009年住宅当月销售情况 2009年住宅当月销售情况单位：万平方米，套万平方米 250 商品住宅销售面积 商品住宅销售套数 套 19000 17000 200 15000 13000 150 11000 9000 1003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

7000

房价上涨较快房屋销售价格指数调查显示，10月份， 房屋销售价格指数调查显示，10月份， 全市房屋销售价格同比上涨2.8%,环比上 全市房屋销售价格同比上涨2.8%,环比上 涨0.4%;其中新建住宅销售价格同比上涨 0.4%;其中新建住宅销售价格同比上涨 4.3%,环比上涨0.6%,均已连续8 4.3%,环比上涨0.6%,均已连续8个月出 现环比上涨。

2008年以来房屋销售价格月度同比指数( 2008年以来房屋销售价格月度同比指数(%) 年以来房屋销售价格月度同比指数120.0

115.0

110.0

105.0

100.0

95.0

90.0

85.0 2008 2月 年1月 房屋销售价格指数 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2009 2月 年1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月

114.3 113.7 113.8 113.0 112.4 111.2 110.2 108.9 106.9 105.2 102.9 101.0 99.8 99.3 98.7 99.0 98.9 99.3 100.1 101.0 102.2 102.8

新建商品住宅价格指数 118.1 117.4 117.9 117.0 116.5 115.1 113.8 112.3 109.2 107.2 104.4 101.5 100.4 100.1 99.2 99.4 99.3 99.5 100.9 100.0 103.8 104.5 房屋销售价格指数 新建商品住宅价格指数

2008年以来房屋销售价格月度环比指数( 2008年以来房屋销售价格月度环比指数(%) 年以来房屋销售价格月度环比指数102.0 101.5 101.0 100.5 100.0 99.5 99.0 98.5 98.0 97.5 97.0 2008 年1月 房屋销售价格指数 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2009 年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月

101.0 100.5 100.7 100.2 100.4 100.1 100.1 100.0 99.8 99.8 99.2 99.4 99.8 99.9 100.1 100.4 100.2 100.4 100.9 100.8 100.3 100.4

新建商品住宅价格指数 101.0 100.3 101.1 100.2 100.5 100.1 100.1 100.3 99.7 99.9 99.5 98.8 99.9 99.9 100.2 100.4 100.5 100.3 101.5 101.4 100.4 100.7 房屋销售价格指数 新建商品住宅价格指

数

二、多重因素带动楼市升温 刚性需求 流动性充裕 通胀预期 供给减少

(一)刚性需求支撑 拆迁激增——今年全市计划完成 拆迁激增——今年全市计划完成 土地储备1000亿，相当部分资金将用 土地储备1000亿，相当部分资金将用 于拆迁补偿支出。1-9月，全市拆迁涉 于拆迁补偿支出。1 及4.2万户，相当于上年的6.2倍。 4.2万户，相当于上年的6.2倍。 新毕业大学生规模大——近两年北 新毕业大学生规模大——近两年北 京新毕业的大学生、研究生屡创新高， 每年都在20万左右，其中很大一部分将 每年都在20万左右，其中很大一部分将 留在北京，必然涉及到购房、租房。

(二)通货膨胀预期 北京房价连续8 北京房价连续8个月环比上涨；国内其 他城市房价也纷纷上扬；加之“地王” 他城市房价也纷纷上扬；加之“地王”频频 出现，成交价格大幅度高出底价，影响相关 地区二手住宅和未来新建住宅价格的上涨。 这些都刺激了购房者的涨价预期。在买涨不 买落的心理下，购房需求上升。同时，全球 性流动性过剩使得股票、大宗商品价格均出 现上涨，也在一定程度上刺激了房价上涨的 预期。

(三)流动性充裕 10月末，北京市金融机构(含外 10月末，北京市金融机构(含外 资)新增人民币存款、贷款分别相当于 去年同期的2.3倍和2.6倍。在适度宽松 去年同期的2.3倍和2.6倍。在适度宽松 的货币政策环境下，市场中无论供需双 方都掌握着较为充裕的资金可以利用。

(四)供给处于低位 今年以来虽然房地产开发投资较快增 长，但主要是受加大土地储备力 …… 此处隐藏：2371字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……