中海康城实战档案全集

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中海康城实战档案

前言

广州中海康城是2002年广州楼市大战的最大两个赢家之一，销售排行第二，仅次于碧桂园旗下的凤凰城。但是这个规模中等，地段也不是很突出的楼盘，却能取得如此出色的成绩，确实很有研习一番的必要。

第一篇 销售成绩

“五一”黄金周开盘推出400套住宅，开盘当日，中海康城就售出100

套。开盘当月卖出300多套住宅，销售逾八成。

“十一”国庆黄金周期间，中海康城现场售楼123套，直接营业收入达

5000万元！

抛开黄金周业绩不谈，现在中海康城的总体营销状况是：自今年“五一”

开盘以来推出的1400套房中，6个月已成功售出920套，所推项目80%已售罄。

总建筑面积：38万平方米（首期12万平方米） 占地面积：23万平方米 建筑覆盖率：17.2% 绿化覆盖率：40% 规划住宅数量：4000套

住宅类型：多层、小高层洋房，花园洋房，景观洋房，

复式小别墅 户型：两房两厅至八房三厅十余款个性户型

面积：69~330平方米

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第二篇 案例背景资料研习

第一节 发展商背景资料研习

中国海外发展集团在拓展香港业务的同时，以战略的眼光投身到内地发展，在北京、上海、广州、深圳都投资多个项目，包括北京中海雅苑，上海海华花园、中海大厦，广州东山广场、锦城花园、中海锦苑等，其中的海华花园、东山广场更获得中国建筑业最高奖——“鲁班奖”。

中国海外发展集团在1993年进入广州，目前在穗的开发规模建筑面积已达100万平方米。稳扎稳打、步履坚实的中海广州公司，近几年开发的项目个个可圈可点：从商业物业东山广场，到锦城花园、中海锦苑、中海名都等高尚住宅，曾是广州地产不同阶段的骄傲，每一个楼盘的推出都引发一阵市场骚动，带来一股清新的异域风，中海集团凭着高素质的精品住宅受到市场的肯定和追捧。

第二节 中海康城开发背景资料研习

当人们还沉浸在岭南新加坡——中海名都的建筑和园林艺术氛围中，还在留恋中海锦苑的江景和豪气，锦城花园的贵气和便利的时候，中海推出了位于广园东快速干道旁、九运主场馆西侧的中海康城，以对法国嘎纳的印象作为规划设计理念，营造“都市精英家园”，以浓浓的法国情结，告诉现代都市人“这就是生活”。

中海康城花园系中海地产在广州首个面向低档市场的大型低密度住宅小区，从一开始，中海集团就把这个项目当作中海公司走向郊区的一张“名片”来精心打造，中海康城是中海地产2002年升级版的精品项目，由于中海康城本身这个项目，对于中海集团来讲，成败是非常致关重要的，初出城门无论如何得凯旋而归。

第三节 整体楼市竞争背景资料研习

今年广州的五一楼市热闹非凡。有人惊叹：“卖楼就像卖白菜”，售楼部像集市，看楼车多过公交车，样板房比五星级酒店还高级

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尽管各处卖楼各施各法，但楼盘与楼盘、板块与板块之间的角逐没有明争也会有暗斗。一直被业内人士以“竞争惨烈”来形容的华南板块的开发商之间的竞争可想而知。但今年“五一”该板块的开发商居然首次坐下来谈起了“联合阵线”，何故？皆因华南板块遇到了一个强劲的对手——广园东板块。广园东板块楼盘在广园快速路沿线，该板块过去和现在新开的楼盘不多，这次新推出两个：碧桂园凤凰城和中海康城。

如果说去年的黄金周被华南板块抢了头彩的话，那么今年黄金周最大的赢家恐怕就是碧桂园凤凰城了。自今年以来，广州房地产界一直为市场上近600万平方米的空置房所困扰，空置数字接近广州市场一年的销售量。而在5月1日，仅仅一天时间，广园东碧桂园凤凰城的销售额就达7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国的房地产界也是头一次。

华南板块八大楼盘中，有七大楼盘的负责人在“华南联合宣言”上签了字。不管其实质意义在哪里，华南板块联盟宣告其去年的无限风光已经成为历史，也将意味着面临其他板块的更强大压力。广园东崛起的速度，让广州楼市中的其他板块都有点惊慌失措，华南板块的联盟也就似乎是顺理成章了。开发商们的“联合一致对外”，显然抛弃了以前靠某一楼盘单打独斗的局面，开始了板块间的联盟竞争。

第四节 广园东（东圃板块）市政背景资料研习

广州市城市规划局天河分局规划用地科副科长何穗透露，目前东圃除了广园东路已经投入使用外，还将有三条轨道经过东圃。第一条是地铁四号线；第二条则是和地铁三号线直驳的机场快线；第三条是城市列车。这三条轻轨都将横贯东圃。同时而一房地产代理行的策划经理也表示，如果不是开通了广园东路，那碧桂园凤凰城只能属于一个近效楼盘。但因为广园东路开通了，从碧桂园凤凰城到市中心所花费的时间也仅仅比中海康城多了10分钟左右，使其一跃成为一个“市区盘”。

目前东圃一个投资6个亿、占地26万平方米的超级购物中心的规划早已完成，而世界五百强的欧倍德、零售业巨头家乐福、英国TESCO等商家都在洽谈进驻该超级市场。届时，这个购物中心及其辐射地带，将会被打造成一个汇集世界商界巨头的商业宝地。

东圃板块一位发展商表示，在一个板块楼市还未发展成熟时，政府如此大手笔地投入资金进行商业建设，这在广州还是第一次。而另有一位地产界的知名策划师表示，楼市发展和商业发展是相辅相成的，不论是珠江新城，还是华南板块，都是先有楼盘，再有商业，而在东圃地区，却是商业先行，这对楼市发展的推动作用是不言而喻的。

因此，随着城市的东移，奥林匹克体育中心、科学城、世界大观等新旧交替

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的大型项目的实施，新广园东路的开通为以往默默无闻的广园东沿线的房地产迎来曙光，地铁四号线和轻轨将从车陂路经过，人流、物流、资金流的迅猛流入，该线物业受到市民更多的关注。

第五节 广园东板块房产开发背景资料研习

事实上，“五一”长假黄金周头天，除了汇景新城、美林海岸花园外，天河还有其它不少具有一定规模的楼盘，如中海康城、旭景家园、骏景花园等，都取得了不错的销售成绩。对此，业内人士分析指出，自从前年底、去年初华南板块、海珠区众多大盘涌现后，天河区的楼盘由于规模较小，自身园林、配套等受规模限制，与其它区域大盘相比处于劣势，因而销售压力大增，整个区域的市场表现亦未如理想。但从去年底以来，随着美林海岸花园、汇景新城、中海康城等不同档次的大盘在天河崛起，而随着今年“五一”长假黄金周天河众多大盘的出色表现，天河亦开始进入全新的大盘时代，区域市场地位亦进一步走强。

有业内人士表示，虽然目前东圃要推的新盘不多，但今年下半年该区域前景将更好。据远洋明苑有关负责人表示，远洋明苑占地面积仅有7万多平方米，是因为远洋明苑附近的用地已被许多发展商争夺完，如美林基业、珠江投资、合景盈富、中兴公司等。他认为，这样有一个好处就是大家可以共同造势，共同做大市场。另据了解，中兴公司的东圃项目有望在年底动工；美林基业的美林湖畔的规划也早已完成，目前正在紧张施工中，将会在10月前后推盘；瑞华房地产开发公司的东圃项目，也有望在年底推盘。

另据了解，继碧桂园凤凰城和广园东锦绣香江之后，中信华南（集团）公司已在新塘拿下了约533公顷的用地，估计明年也可推出市场。有业内人士表示，因为广园东的 …… 此处隐藏：12365字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……