第4章 房地产经纪业务

房地产经纪人

第4章 房地产经纪业务

第4章 房地产经纪业务 4.1 房地产经纪业务类型 4.2 房地产经纪业务基本流程 4.3 房地产经纪相关业务 小 结

4.1 房地产经纪业务类型1.房地产居间业务和房地产代理业务 (1)商品房销售代理 是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托， 按照委托人的要求进行商品房销售代理并收取一定佣金的行为。商 品房销售时须遵守开发商所制定的价格浮动幅度、房屋交付使用日 期等委托要求。 (2)房屋租赁代理 是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋， 促成房屋租赁行为并收取一定佣金的行为。房屋出租代理按房屋存 在的形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租 后售代理等。

4.1 房地产经纪业务类型(3)二手房出售代理 是指房地产经纪人接受存量房屋所有权人的委 托，出售其所有的房屋并收取一定佣金的行为。 2.新建商品房经纪业务和二手房经纪业务 3.房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务

4.2 房地产经纪业务基本流程

图4-1 房地产经纪业务流程图

4.2 房地产经纪业务基本流程4.2.1 房地产经纪业务开拓 房地产经纪业务开拓是具体房地产经纪业务的准备阶段，业务开拓 的主要工作是争取客户。房地产经纪机构通过广告宣传和公共关系 活动来吸引客户，为客户提供高质量的服务，以质量和信誉赢得客 户，运用品牌战略来开拓市场。对于新建商品房销售代理业务，还 须组织、协调有关部门(如业务部、交易管理部等)对承接项目进 行营销策划，确定项目销售的目标客户群、销售价格策略和具体市 场推广的方式与途径等，撰写书面营销策划报告，实施项目研究与 拓展。

4.2 房地产经纪业务基本流程4.2.2 房地产经纪业务洽谈 当客户已有初步委托意向时，房地产经纪人就要与客户进行业务洽 谈。业务洽谈时，首先要倾听客户的陈述，充分了解客户的意图与 要求，衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，通过查验有关 证件如身份证、公司营业执照、产权证、土地使用证、新建工程规 划许可证以及施工许可证等来了解客户的主体资格，生产经营状况 及信誉。第三，向客户告知本机构的名称、资格以及按房地产经纪 执业规范必须告知的事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标 准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户进行协商， 达成委托意向。

4.2 房地产经纪业务基本流程4.2.3 房地产查验 由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验成为 房地产经纪人签署正式委托合同前必要的准备工作。房地产经纪人 要对接受委托的房地产权属状况、

文字资料、现场情况等进行查验。 1.房地产查验的主要内容 (1)房地产本身状况 包括房地产所处地块的具体位置和形状、朝向， 房屋建筑的结构、设备、装修状况、房屋建筑的成新等。

4.2 房地产经纪业务基本流程(2)房地产的权属状况 包括房地产权属的类别与范围、房地产其他 权利设定情况、房地产的环境状况等，其中，房地产的环境状况 又包括标的房地产相邻的房地产类型，周边的交通、绿地、生活 设施、自然景观、污染情况等。房地产权属是否清晰是能否交易 的必要前提。在商品房销售代理业务中，一般被代理的物业都是 所有权，但经济适用房与普通商品房之间仍有一定的差异。在二 手房居间业务中，一定要搞清楚标的物业是所有权房还是使用权 房。如果是所有权房，要注意房地产产权是否归属两人或两人以 上所有，此种情况的房地产即为共有房地产，对共有房地产的转 让和交易，必须得到其他共有人的书面同意，否则不得转让或交 易。对于房地产代理业务而言，房地产查验主要针对房地产卖方 代理。

4.2 房地产经纪业务基本流程2.房地产查验的基本途径 (1)文字资料了解 通过查阅房地产产权证书、售楼说明书、项目批 准文件、工程概况等文件资料来了解委托房地产的结构、层次、 面积、形状、价格、绿化面积等。注意具有法律效力的文件(如产 权证，项目批准文件)与非法律文件(如售楼说明书)的区别，非法 律文件只能作为参考，不可作为确认房地产的依据。 (2)现场实地察看 通过现场察看，以了解房屋的成新、外形、房屋 的质量(如屋顶、楼面、墙面有无渗漏水迹，有无裂缝；门窗开启 是否灵活；上下水道及煤气管道有无渗漏情况等)、房屋的平面布 置、公用部位情况、楼宇周围环境、房屋所处地段、交通环境等。

4.2 房地产经纪业务基本流程(3)向有关人员了解 向已入住的业主了解房屋使用情况，向邻近楼 盘的开发商或代理商了解有关楼盘情况。 4.2.4 签订房地产经纪合同 为保护自身利益，避免纠纷的发生，房地产经纪机构在接受委托人 委托之后应与委托方签订书面的委托合同，只有签订了委托合同， 双方的法律关系才能得到明确并受到法律保护。委托合同的具体形 式应根据业务类型的不同而有所区别，如居间业务应签订房地产居 间合同，代理业务应签订房地产代理合同。 1.委托合同的双方 2.委托合同的内容

4.2 房地产经纪业务基本流程4.2.5 信息的收集与传播 信息是房地产经纪人开展业务的重要资源。各种经济信息要进行必 要的筛选、分析和整理。同时，信息的时间性很强，必须注意其时 效性。有些信

息还有一定的局限性和偶然性，采用时不应以偏概全， 不适应实际情况的信息不能采用。对已经确定可以采用的经济信息 要尽快利用，以及时获得效益。 (1)标的房地产信息 标的房地产信息是指标的房地产的物质状况、 权属状况、环境状况等方面的信息。 (2)与委托房地产相关的市场信息 与委托房地产相关的市场信息是 指标的房地产所属的房地产分类市场(如二手房市场、别墅市场等) 的供求信息、价格信息、竞争楼盘状况等。

4.2 房地产经纪业务基本流程(3)委托方信息 包括委托方的类型(如法人、个人等)、信誉状况等。 4.2.6 引领买方(承租方)看房 无论是作为买方代理还是卖方代理，或是从事居间业务，房地产经 纪人都有义务引领买方(承租方)全面查验标的房地产的结构、装 修、设备等实体状况和物业的使用状况、环境状况，并充分告知其 该房地产有关的一切有利或不利因素。

4.2 房地产经纪业务基本流程4.2.7 代理(协助)交易达成 在房地产经纪业务中，房地产经纪人需要尽力促成交易的成功，协 调交易双方的矛盾，促使双方对交易达成共识。通常情况下，交易 双方都是站在自己的立场上考虑问题，常常难以在交易价格、合同 条款上达成一致，这就需要房地产经纪人员以专业经纪人的身份和 经验来协调双方的认识，解决双方的矛盾，使交易顺利进行，并协 助签订交易合同。

4.2 房地产经纪业务基本流程4.2.8 产权过户与登记 房地产交易必然涉及房地产权利的变动，如房地产产权的转移(买 卖代理)或他项权利的设立(租赁代理),而房地产登记是保证这 些权利变更有效、受法律保护的基本手段。大多数情况下，房地产 经纪人需代理客户办理各类房地产产权登记手续。有时客户要亲自 办理这类手续的，房地产经纪人也应进行协助，如告知登记部门的 工作地点、办公时间及必须准备的资料等。