第三章资产评估基本方法

第二章 资产评估基本方法

本章基本要求

掌握资产评估三种基本方法的基本原理、 内容和各项参数指标的确定方法，熟悉 资产评估方法选择的基本依据，了解各 种评估方法间的关系。能够运用三种基 本方法对常见的资产进行评估。

本章重点

对资产评估中的市场法、收益法和成本 法的理解，特别是三种基本评估方法中 各项参数指标的基本含义和取得方法是 掌握资产评估方法的关键。

本章难点

对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径。

资产评估方法

资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。

资产评估过程结构图

评估环境

—社会 —经济 —技术 —法律 1 2 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7 形 成 问 题 评 价 指 标

3

4

5

6

7 意 见

思维过程

综 分 合 析

选 实 择 施

资产评估基本途径和方法

成本法 市场法 收益法 收益途径

未来 评估基准日

成本途径

过去

市场途径

资产评估方法体系

市场法

直接法 类比法

重置核算法

重置成本

成本法

成新率

物价指数法 功能重置成本法 统计分析法

观察法 使用年限法 直接价值法 收益额

收益法

折现率

收益期

第一节 市场法

一、基本思路

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。

市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一

二、基本原理：资产的替代原理

三、基本前提：

1、需要有充分发育活跃的资产市场

2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参 数指标等资料是可以收集到的。

四、操作程序

确定被评估资产

选择参照物

比较差异因素

1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。

调整差异指标 综合分析 得出结果

1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。

以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。

五、常见的评估方法

1、直接法 直接法是指能够在市场上找到与被评估资 产完全相同的参照物，或被评估资产的取 得时间与评估基准日非常接近且市场价格 基本稳定的情况下，直接以参照物的市场 交易价格或购置价格作为被