中原高端住宅客户需求调查分析报告

金地·香蜜山酒店/服务式公寓项目

高端住宅租赁客户调查分析报告

信息来源：高端住宅租赁客户调查表 样本数量：81个 统计软件：SPSS

完成日期：2005年12月26日

完成部门：深圳中原物业顾问有限公司顾问估价部

本次调查的目的是为了了解高端住宅租赁客户的背景及其住房需求。除了香蜜湖片区外，我们还选择了蛇口片区、深圳湾片区、华侨城片区和中心区这四个具有参考意义、与项目区域具有可比性的高端住宅区域进行了高端住宅租赁客户的访问调查。

在调查的过程当中，我们选取了中原分布在上述五个片区的共17家地铺，对高端住宅租赁客户进行了详细的访谈，从而对高端客户的背景及租住需求有了更为详尽的掌握。

第一部分 客户租住意向分析

一、客户选择香蜜湖片区租住的原因

选择香蜜湖片区租住的客户首先考虑的是该片区便利的交通，选择比例占到

67%，其次是该片区的优质物业，选择比例为59%；

因为配套设施、景观环境、居住氛围、安全和安静因素而租住该片区的客户

选择比例分别为56%、52%、48%、41%和30%。

二、客户选择其它片区的比例

香蜜湖片区分行调查对象中有74%的客户选择中心区作为次选区域；

其次是华侨城片区，选择比例达41%；

分别只有4%的客户选择蛇口片区和深圳湾片区。

一、客户选择蛇口片区租住的原因

选择蛇口片区租住的客户首先考虑的也是该片区便利的交通，选择比例占到

65%，其次是该片区相对很安静，选择比例为57%；

因为配套设施、安全、居住氛围、景观环境和优质物业因素而租住该片区的

客户选择比例分别为52%、52%、48%、26和17%。

二、客户选择其它片区的比例

蛇口片区分行调查对象当中有55%的客户选择华侨城片区作为次选区域； 其次有40%的客户选择香蜜湖片区；

分别有20%和15%的选择意向为中心区和深圳湾片区。

一、客户选择深圳湾片区租住的原因

选择深圳湾片区租住的客户首先考虑的是该片区的居住氛围，选择比例占到

73%，其次是该片区的景观环境，选择比例为64%；

因为安静、优质物业、交通便利、配套设施和安全因素而租住该片区的客户

选择比例分别为46%、36%、27%、27%和27%。

二、客户选择其它片区的比例

深圳湾片区分行调查对象当中有90%选择了华侨城片区作为次选区域； 分别有10%的选择意向为香蜜湖片区和蛇口片区； 没有客户选择中心区。

一、华侨城分行客户选择华侨城片区租住的原因

选择华侨城片区租住的客户首先考虑的是该片区便利的交通，选择比例占到

82%，其次是该片区的居住氛围和安静环境，选择比例均为71%； 因为安全、配套设施、景观环境和优质物业因素而租住该片区的客户选择比

例分别为65%、59%、47%和41%。

二、华侨城分行客户选择其它片区的比例

华侨城分行调查对象当中只选择了蛇口片区和香蜜湖片区作为次选区域，比

例分别各占50%。

一、客户选择中心区租住的原因

选择深圳湾片区租住的客户首先考虑的是交通便利，选择比例占到82%，

其次是该片区居住氛围浓厚、安静，选择比例均为71%；

因为安全、配套设施、景观环境和优质物业等因素而租住该片区的客户选择

比例分别为65%、59%、47%和41%。

二、客户选择其它片区的比例

中心区片区分行调查对象当中选择华侨城片区和香蜜湖片区作为次选区域

的比例各为63%；

另外有19%的选择意向为深圳湾片区，没有客户选择蛇口片区。

各片区客户在选择在该片区租住时首先考虑的基本上是交通便利。关于该项

因素，香蜜湖片区基本符合大多数客户的要求；

居住氛围也是客户考虑的重要因素，而香蜜湖片区是已经成型的“豪宅区

域”，因此，本项目具有背景、地缘优势；

除了香蜜湖片区各分行的客户之外，其它四大片区的客户大多把安静这一因

素摆在了前列。而香蜜湖片区部分项目在这一点上则有所欠缺，故本项目需要考虑如何减少噪音；

在景观环境、安全等因素上本项目符合大多数客户的要求，只是在配套问题

上要解决银行、餐馆等配套设施问题。

在片区的选择上，其它四大片区客户的次选区域主要集中在华侨城片区和香

蜜湖片区，再者是中心区，最后是蛇口片区和深圳湾片区；

对比结果显示，香蜜湖片区在区位优势上略逊于华侨城片区，但同时也被大

多数客户认可，尤其是香蜜湖以东的中心区和以西的华侨城的客户。

根据对各片区客户的意向调查，有41%的客户表示会选择租住香蜜湖片区的酒店/服务式公寓，明确不选择的比例为26%，另有33%的客户表示待定。

各片区客户对于香蜜湖酒店/服务式公寓的意向比较数据显示，中心区、香蜜湖和深圳湾片区客户的意向度较高，原因主要是以上三个片区与香蜜湖区位较为接近，客户对其较为熟悉且较为认同。蛇口和华侨城片区的客户对于片区的忠诚度较高，因此，以上两个片区选择香蜜湖酒店/服务式公寓的客户较少。但值得注意的是：蛇口和华侨城片区各有约70%的客户出于不确定的状态，因此，仍然有较大的潜在空间可以挖掘。

对到达工作地点的交通时间的承受能力，大部分客户集中在30分钟以内。选择10-20分钟的比例为38%，选择20-30分钟的为28%，选择10分钟以内的为18%；选择30-40分钟、40分钟以上的各占10%和6%。

第二部分 客户的需求分析

以下为意向租住香蜜湖片区酒店/服务式公寓的客户的需求分析： 一、客户选择楼盘时最重视的因素

66%的客户选择楼盘最重视的因素是该楼盘的地段，其次是小区配套、周边

配套和物业管理，比例分别为59%、53%和53%；

另外户型设计、小区规模和景观也是客户考虑比较多的因素，比例分别为

38%、38%和34%；

重视设计风格的客户所占比例较小，只占19%。

二、客户对居住地点景观的倾向

客户对居住地点景观的倾向依次是海景、湖景、人造景观和山景，比例分别

占56%、55%、44%和28%；

本项目拥有优美的湖景、山景和人造景观，因此，满足的客户层面较广。

三、客户期望租住的建筑类型

调查显示，68%的客户倾向于小高层，其次是高层，比例为36%； 分别只有14%、11%和7%的客户期望租住别墅、连排别墅和多层住宅； 本项目能充分满足大多数客户对建筑类型的需求。

四、客户对户型及面积的需求

78%的客户选择了2房及以上的户型，只有10%的客户选择了单身公寓，

12%的客户选择了1房1厅1卫，另外有11%的客户选择了复式结构的户型。

1、单身公寓

50%的客户希望单身公寓的面积在45-55平方米之间； 选择25-35平方米和35-45平方米之间的客户比例各占25%； 没有客户选择25平方米以下和55平方米以上的面积区间。 2、1房1厅1卫

70%的客户选择的面积在50-60平方米的1房1厅单位；

选择50平方米以下的客户占10%，选择60-70平方米的客户占20%； 没有客户选择70平方米以上的1房1厅单位。 3、2房2厅1卫