从北京市绿化隔离地区政策谈绿隔房地产项目(2)

受益

录，涉及朝阳、海淀、丰台三区共计 32 宗地块。

3、产业用地项目。

为了安置农村劳动力和与绿化用地配套，北京市政府允许在绿化隔离地区范围内安排适当的产业用地。根据规定，对于经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在 6.67 公顷以上的，允许有 3－5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目，此类项目的建筑物高度严格控制限定在 2 层以下，且必须是用于绿地维护、管理用房及其设施建设和为丰富绿地内的休憩功能，与绿地相协调的服务、娱乐、文化、休闲等设施。

四、绿隔项目的政策优惠

为了加快绿化隔离地区建设，北京市政府给予了绿化隔离地区的房地产项目众多的优惠政策，具体包括：

（1）银行贷款和政府贴息的优惠政策。为推动旧村改造和新村建设，并提供有力的资金支持，北京市的政策规定，凡在绿化隔离地区范围内经市有关部门批准后规划进行的旧村改造和新村建设项目，其所需建设资金可申请使用银行贷款并由市财政给予贴息。具体标准以旧村改造和新村建设的项目实施主体为单位，按核定的在籍人口数计算，每人可按 1 万元标准申请贷款，并由市财政给予连续 18 个月的贴息。对不使用贷款进行旧村改造和新村建设的，市财政给予相当于上述贷款利息额的资金补贴。

（2）政府审批手续快捷。对于绿化隔离地区的旧村改造和新村建设审批手续办理，包括立项、规划、土地等采取了“一条龙”集中审批方式，建设项目的招投标、开工、工程监理等手续均按照简化程序、提高效率的原则处理，使得绿化隔离地区的建设项目审批手续比普通商品房项目更加快捷。

（3）土地出让金的返还政策。农民自住房部分应缴纳土地出让金由市、区（县）财政部门按即缴即返原则，全额返还给乡镇政府；按政策规定比例建设的商品房以及绿化隔离地区剩余建设用地应缴土地出让金由市财政部门按即缴即返原则，全额返还

受益

给区（县）财政，作为市政府对绿化隔离地区大市政建设的投入。具体返还方式为：对于新村大市政配套设施由区或项目实施单位投资建设的，则全额返还给该投资者；对于不承担新村大市政配套设施的项目实施单位，其缴纳的土地出让金中应由市财政收取的部分（有关政策规定为所缴出让金总额的50%），由市财政部门返还给北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限责任公司。

（4）费用减免。绿化隔离地区建设项目（包括上市商品房、市政配套管理用房、小区生活配套服务设施用房等）还享受多项收费的减免政策，如免交耕地占用税以及土地复垦、征地管理、拆迁管理、房屋产权登记、房屋安全鉴定、市政公用设施建设、四源、防洪、建筑工程质量监督、建设工程规划许可证执照、临时用地和临时工程、居住区绿化建设、绿化补偿、新菜地开发建设基金、地下水资源、消防安全审批许可证、占道等 17 项收费。

五、绿隔项目的土地政策及权属处理

按照政策规定，新村建设以及乡镇企业搬迁向工业小区集中时，符合农用地置换周转计划的，经所在区国土房管局审核，区政府批准后，可利用整理旧址复垦的农用地（绿化用地）与需占用的耕进行置换。置换后需要征为国有的，按规定在办理置换手续时一并办理征地手续。

在绿化隔离地区范围内，对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行实物及政策性补偿，土地划拨使用，建成的农民自住房核发经济适用房房屋产权证，在上市出售时，由买房人按照销售额交纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。按 1:0.5 比例开发的商品房用地按规定到土地行政主管部门办理土地有偿使用手续，并以出让方式取得土地使用权，签订《国有土地使用权出让合同》。经批准的新村建设用地面积，其中农民自住房占地面积不得超过原宅基地面积的三分之二，上市出售商品房占地面积不得超过原宅基地面积的三分之一。

按有关规定，旧村改造和新村建设用地内的新建住宅，无论是农民自住房还是开发的商品房都为所有权产权，而不是“乡产权”。而目前在绿化隔离地区出现的“乡产权”

受益

房屋主要是指在不突破农民原有宅基地占地面积 80%的情况下，农民建设自住的单体二层或三层小楼，该房屋不能申领所有权证，其性质与农民原有宅基地上房屋一样，由于其通常会取得乡（镇）政府颁布的产权证，又俗称“乡产权”。这类房屋是不能转让的，即使转让也不能办理产权过户手续。

至于绿化隔离地区的剩余建设用地，其与普通的经营性建设项目用地一样，其国有土地使用权需要通过招标、拍卖、挂牌方式从土地交易中心公开竞买方式取得。

六、 绿隔项目的开发模式

绿化隔离地区的房地产项目和其他的房地产项目一样，属于资金密集型产业，政府亦鼓励各集体经济组织采取多种方式引资开发，因此绿隔项目的开发模式与传统的房地产项目开发并无本质区别。但由于受绿化隔离地区政策的影响，绿隔项目的开发模式还存在自身特点。对于农民自住房一般都是由集体经济组织自行组织，开发模式单一，因此以下主要针对绿隔项目中的商品房项目的开发模式进行介绍。

1、按比例建设的商品房项目。

绿化隔离地区按农民自住房的面积比例建设的商品房项目，由于与农民自住房的建设关系紧密，目前就该商品房项目的开模式多采取集体经济组织办理开发前期手续，拆迁完毕做到三通一平并取得国有土地使用权后进行转让。按照我国《房地产管理法》第三十八条规定，转让应符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。

2、剩余建设用地项目。

对于京总指发[2002]11号文件所规定的绿化隔离地区剩余建设用地，目前是京城众多有实力的开发商关注的对象。由于国家对土地出让政策的变化，北京市下发了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》，要求自2002 年 7 月 1 日起，凡经营性开发的项目用地，须进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易，但对部分项目也留了口子，其中就包括绿化隔离带项目。

受益

2004 年 1 月 9 日，北京市对所留的口子进行了封堵，即所有经营性项目用地都必须以公开交易方式出让。至此，绿化隔离带项目在土地出让方式上与其他商品房项目没有任何差别了。

当前剩余建设用地项目与其他商品房项目相比差别最大的就是关于土地的一级开发。根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，房地产市场的土地一级开发主体是土地储备机构，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。土地储备机构可以通过招标方式选择开发企业负责土地开发的具体管理，确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。因此，其他房地产企业还是可以通过投标介入房地产项目的土地一级开发。且当前北京市大多数房地产企业都是通过参与项目的土地一级开发，通过先入为主的优势进而取得项目土地的招标、拍卖、挂牌竞买。

但绿化隔离地区的剩余建设用地项目则不同，根据京总指发[2002]11号以及总指发[2003]5 号文件规定，绿化隔离地区的剩余建设用地由市政府统一征用后进行土地一级开发建设，为此北京市政府专门组织成立了北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限责任公司，通常我们称之为 …… 此处隐藏：2638字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……