关于加强我市安置房建的设资金财务管理的研究(2)

财政投融资保障，则安置房建设资金不会产生以上无谓损失，提高财政资金使用效力，降低总体资金成本。

（三）合理拉近安置房价格与实际价值

一方面，过去安置房的土地是以划拨方式供给的，因此销售价格偏低。由于安置房也要缴纳土地开发成本，采用“市场定价”原则后，成本价格组成部分应相应发生变化。安置房价格将能较为真实反映项目拆迁成本，较准确地体现安置房的市场价值及区位地段的价值差异，并接近评估价，将能有效减少安置单位的不规范行为；另一方面，按市场评估价核算的安置房销售价格，将使安置用房单位购房成本增加，提高土地开发成本，合理抬高地价。

（四）降低拆迁安置的财政成本

新模式下安置房建设遵循“适量储备”的原则，这将可以降低拆迁安置项目的过渡性安置费，降低安置成本。由于市政项目拆迁安置时间紧迫，一方面，若没有适量储备安置房源，财政必须支付大笔过渡性安置费给安置对象，用于安置对象的临时性住房支出；另一方面，当具备适量储备房源的情况下，安置对象可以直接取得现房安置，从而加快拆迁安置工作进程，进而加快项目建设，降低整个项目的财政成本。

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四、安置房新财务管理办法建议

（一）安置房建设应遵循“按需建设、适量储备、市场定价、收支平衡”的原则

安置房建设资金管理应遵循“按需建设、适量储备、市场定价、收支平衡”的原则。“按需建设”——即安置房的建设应该考虑用房单位的需求，严格按配售需求建设安置房，不盲目扩大安置房建设规模，制止财政建设资金的使用效率。“适量储备”——即安置房建设在严格“按需建设”的同时，适当储备一定数量的安置房源，以备重大项目拆迁安置急需。“市场定价”——即安置房的成本以建设成本按实计算为准，包括建安成本和项目开发费用，安置房销售价格以相应的拆迁公告上的市场评估价计算。“收支平衡”——即安置房建设资金实现运营收支平衡。

（二）加强安置房建设资金管理的建议

1. 市住宅办设立安置房建设资金专户（过渡户），专门用于汇缴、核算安置房售房收入和建设资金拨付。售房收入除在过渡户中留足必要费用（如用房单位的退房款等）外，全部上缴财政专户。

一方面，安置房建设模式已发生变化，相应的安置房财务管理办法也应配套完善；另一方面，目前安置房大部分用于市重点工程或片区开发项目，由市土总或国有企业作为业主向市财政申请安置房的购房资金，安置房购房资金实际上是从市财政资金安排通过用房单位进入市住宅办的安置房账户、脱离财

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政直接监管。因此，原安置房资金运作模式有待完善。为了强化财政监管，建议取消市住宅办拆迁安置房、市落实侨房政策房源和市危改解危安置房的相关账户，保留市住宅办的过渡户功能，将所有安置房相关资金统一管理。

2. 市财政预算外开设安置房资金专户。该专户用于汇总、核算安置房销售收入资金、预算安排资金等。市级财政投融资安置房项目的建设资金来源应包括三部分：售房收入、项目融资和预算安排。财政应根据安置房“按需建设”、“适量储备”的原则，每月据安置房项目建设进度适量拨付建设资金予市住宅办，由其据财审情况按实拨付代建单位。

3. 安置房资金拨付实行财政集中支付原则，由市财政专户直接拨付代建单位。新建安置房由市住宅办按照现行征地拆迁及财政投融资基本建设项目等有关规定，根据工程合同和进度、购房合同及年度预算，提出资金拨付申请，经市财政局审核后，由市财政局将资金直接拨付给安置房代建单位。

比如，市建设与管理局直接委托代建的拆迁安置房项目，代建单位应据实编制项目月工程进度情况和建设资金需求计划，并报送市财政审核中心审核。我局、市建设与管理局根据市财政审核中心审核结论按月拨付工程进度款。

另外，对于区政府组织开发，市住宅办统一收购的区安置房项目，购房款按项目建设节点支付，存

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入区政府安置房项目专户，我局、市建设与管理局、区政府负责适时跟踪、调整、监督。代建单位应据实编制项目月进度情况和建设资金需求计划，并报送市财政审核中心审核。区政府根据市财政审核中心审核结论按月拨付工程进度款。

4. 安置房建设销售应遵循“市场定价、收支平衡”的原则。安置房建设成本价格按实计算，包括建安成本和项目开发费用；安置房销售价格按评估价计算，安置房销售以相应的折迁公告上的市场评估价均价作为销售价格的依据。销售收入按照原有的节点收取模式，缴入市住宅办安置房资金专户（过渡户），后汇入财政专户。

由区政府回购用于解决失地农民出路的预留发展用房（店面、商场等）的价格，按安置房的销售价格组成确定。并按项目建设接点支付，存入市财政专户。

5. 启用专用发票领用、核销机制。通过安置房专用发票的领用、核销，并作为在市国土房产局办理产权的前置环节，以确保安置房账实相符，强化对安置房房源管理，提高安置房合理使用。市建设与管理局应对各项目报送的核销资料，结合拆迁安置协议书及项目房源资料逐一进行审核，对不符规定的使用范围使用票据的，或符合规定使用范围未使用票据的，不予确认，并通知相关部门不予办理违规安置住房的房屋产权证，追究相关责任单位和个人的法律责任。

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