地下车库权属问题的法律解析(2)

合同，业主与其协商的余地极小，像车库等利益较大的物权财产权属，更无协商之可能，因此，以所谓体现意思自治的“约定”为基础的解决方式，实际上宣告了车库所有权就是属于开发商，不能体现制度设计的公平与合理。从国外制度借鉴上看，应当充分吸收德国、日本和台湾相关法律制度中关于“部分法定车位应属业主建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有”的合理内涵。

5、依据谁投资、谁受益的原则确定。1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。此原则目前仅适用于利用人防工程进行改造成的下车库的权属认定。

综上所述，笔者认为，在目前法律没有明确规定地下车库归谁所有的情况下，应根据具体案件的不同情况，综合使用上述几种判断原则，对地下车库的权属作出公正合理的认定。

四、空间权立法的缺位及立法建议

针对上述情况，我们不难发现，地下车库究竟是归开发商所有还是归业主所有，这已经不只是一个简单的权属问题，而更是关系到我们国空权制度建立的一个深层次的法律问题。简而言之，空间权概念的归位的和空间权制度的建立是我们解决此类纠纷的最终途径。

1、空间权的理论研究及成果。

目前我国有关空间权的理论研究多集中于物权法领域，如陈华彬在其著作《物权法原理》一书中就详尽论述了空间权法理的产生与发展，并对空间权问题进行了比较法研究；王利明在其主编的《物权法专题研究》中也载有空间使用权若干问题的探讨。此外，关于空间权的立法研究也日益受到理论界和实务界的重视。如以学者梁慧星为负责人的“中国物权法研究课题组”草拟的《中国物权法草案建议稿》分别于第198、232、264条规定了空间基地使用权、空间农地使用权、空间邻地使用权，这些规定在空间权立法方面迈出了重要的一步，也比较符合我国当前房地产业发展的实际情况；王利明教授主持拟订的《物权法草案建议稿》第三章“用益物权”以专节规定了“空间利用权”。上海市城市地下空间开发利用管理立法研究课题组起草了《上海市城市地下空间开发利用管理办法（草案）》。而深圳在这方面更是走在了前列，率先借鉴国外有关法律，挑战传统的以土地地表为中心的土地使用理念和制度。其新起草的法律的主要

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内容有：明确地下空间权是指地表以下的使用权，其范围由长、宽、高三维空间坐标确定，地表土地使用权已经出让或划拨的，并批准建设建筑物、附着物的，视为土地使用权人已经取得了该宗地表以下至建筑物、附着物的最深基础平面以上的地下空间权，除此以外的地下空间由政府依法出让。

2、空间权及空间权制度的立法思考。笔者认为，空间权是指“于空中或地中横切一断层而享有的权利，抑或对土地地表上下一定范围内的空间的权利”空间权属于不动产财产权，是一种独立的财产权。在我国的物权法制定中应明确规定空间权的基本结构体系，包括国家对土地空间的所有权，以及其他主体享有的空间使用权。我国土地国有和集体所有的性质决定了空间的所有权只能属于国家。通过确定空间所有权的唯一主体只能是国家，国家以外的任何自然人或法人都不能成为其主体，这不仅有利于明确空间权的行使，更重要的是它有利于国家对空间资源的保护和利用，从而有利于国家和城市的可持续发展。这就要求物权法规范土地权利的归属时最好也要提及空间所有权的国有。以《征求意见稿》第46条为例，原文是“矿产资源、水资源以及城市的土地属于国家所有”，可修改为“矿产资源、水资源、城市的土地及其上下空间属于国家所有”。对于空间利用权，宜作为一项独立的权利形态放到用益物权中进行规定。王利明先生主编的《中国物权法草案建议稿》采用的就是这种制度

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设计。这样设计的好处是，通过单独的一节统一规定空间使用权的客体范围、取得方式及程序、内容，使空间利用权作为一项有自己特色的用益物权而独立成篇。由梁慧星先生负责起草的《中国物权法草案建议稿》把空间利用权放到基地使用权和农地使用权中规定，分别称作空间基地使用权和空间农地使用权。这样做虽然有把具体的空间利用权同具体的地上权相协调统一之利，但却有使统一的空间利用权制度被人为分割之嫌。

注释：

① 王珏林、袁利平.对城市住宅区地下车库的产权法律浅析.长江建设,2004,(5-6)。

② Charles Harpum．The Law of Real Property．London：Sweet&Maxwell Limited，2000.

③ Negel P．Gravells．Land Law：Text and Material．London：Sweet&Maxwell，1995. ④ Kevin Gray．Elements of Land Law．London：Butterworths, 1993.

⑤陈华彬．物权法原理．北京：国家行政学院，1998 ⑥王利明．物权法专题研究（上）．长春：吉林人民出版社，2002

⑦梁慧星．中国物权法草案建议稿．北京：社会科学文献出版社，2000

⑧王利明．中国物权法草案建议稿及说明．北京：中国法制出版社，2001

⑨陈华彬．物权法原理．北京：国家行政学院，1998，293 …… 此处隐藏：487字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……