计算题复习（10分题）讲义（含答案）(3)

自考通8-49 某待估该房地产为一块已完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混用，允许容积率为10，允许覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2000年10月，要求评估出该地块2000年10月出售时市场价格。估计过程：

（1）采用假设开发法。该地块为待建筑土地，适合使用剩余法进行估价，故选用剩余法。 （2）选用最佳开发设计。根据市政规划和市场分析预测，认为该地块最佳的开发方式为商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上1~2层为商业用房，总面积为2000平方米；3~20层为住宅，总面积为18000平方米。 （3）预计建设周期。预计共需3年时间完成，即2003年10月完工。

（4）预计开发费用。预计总建筑费用为2000万元，专业费用为建筑费的6%，年利息率为10%，利润率20%（整个项目），租售费用及税金综合为售楼价的4%。在未来的3年建筑周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投资50%；第二年需投资30%；第三年需投入20%。

（5）预计出售楼价。建造完成之后，其中的商业用房预计即可全部售出。住宅部分的30%在建造完成之后预计可售出。50%在半年后才能售出，其余20%一年后才能售出。预计商业用房出售时的平均售价5000元／平方米，住宅楼平均售价为3500／平方米。折现率为10%。 要求：以2000年10月土地出售之日为时点计算地价。（房地产评估）

-3-3

（1）总楼价=【（5000×2000）×（1+10%）】+【（3500×1800×30%）×（1+10%）】

-3.5-4

+【（3500×18000×50%）×（1+10%）】+【（3500×1800×20%）×（1+10%）】

-0.5-1.5

(2)总建筑费=【（2000×50%）×（1+10%）】+【（2000×30%）×(1+10%)】+[(2000

-2.5

×20%)×(1+10%)】

（1） 总专业费=（1788.73×6%=107.32（万元）

（2） 利润=（1788.73+107.32+地价）×20%=379.21+0.2地价 （3） 税收及租售费用=5288.50×4%=211.54（万元） （7）代人假设开发开发法公式，则：

地价=5288.50-1788.73-107.32-379.21-0.2地价-211.54 解方程式求得

地价2334.75（万元）

单位地价=2334.75／2000=1.167375（万元／平方米）=11673.75（元／平方米）

自考通9-49 某企业占用一块土地，面积15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到“三通一平”由于该地区土地交易较少，难以取得交易实例，并且该土地收益难以预测，所以采用成本法估计。相关资料入下： （1）土地取得费为300元／平方米。

（2）土地开发费为50元／平方米，土地开发期2年。开发费第一年投入开发费的60%，第二年投入40%。

（3）税收主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计。 （4）二年期贷款利息率为10%，计息方式为复利。 （5）利润率为20%（整个项目）。

（6）土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25%。 要求：估算以下两种情况下的土地单价和土地总价：（1）无限年期土地使用价值（所有权价格）。（2）50年使用权的价格（假设折现率为10%）（房地产评估） （1） 土地取得费=300元／平方米

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（2） 土地开发费=50元／平方米 （3） 税费=5元／平方米

21.50.5

（4） 利息=（300+5）×【（1+10%）-1】+50×60%×【（1+10%）-1】+50×40%×【(1+10%)-1】

=69.64(元／平方米)

（5） 利润=（300+50+5）×20%=71（元／平方米）

（6） 土地征收利益=（300+50+5+69.64+71）×25%=123.91（元／平方米） （7） 估算土地价格

① 无限年期土地使用权价格（所有权价格）为：

土地单价=300+50+5+69.64+71+123.91=619.55（元／平方米） 土地总价=619.55×15000=9293250（元） ② 50年使用权价格为：

50

土地单价=619.55×【1-1／（1+10%）】614.28（元／平方米） 土地总价=614.28×15000=9214200（元）

自考通10-49 一栋写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积52000平方米，钢混结构。1990年10月取得土地使用权，年限50年。写字楼出租面积为建筑面积的60%，空房率为10%；月租金35元／平方米，月费用（含建筑物折旧费）100000元；建筑物寿命60年。房产税为房地产租金收入的12%，其他税费为房地产租金收入的6%，每年租金损失准备为半月租金。土地还原利率为9%，建筑物的还远利率为10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为1500万元。写字楼竣工于1993年10月。评估基准日为2000年10月。 要求：试运用收益法估算该写字楼所占用土地的使用权价值和所有权价值。（房地产评估） （1）计算年房地合一总收入52000×60%×（1-10%）×35×12=11793600（元）

（2）计算年总费用100000×12+11793600×（12%+6%）+11793600÷24=3814248（元） （3）计算年房地合一的纯收益11793600-3814248=7979352（元） （4）计算年建筑物的纯收益15000000×10%=1500000（元） （5）计算年土地的纯收益7979352-1500000=6479352（元）

（6）计算土地的使用权价值6479352×（P／A，9%，40）=69700981.2（元） （7）计算土地的所有权价值6479352÷9%=71992800（元）

201104—42某企业转让生产某药品的技术，经评估人员收集获得以下资料：该企业与购买方共同享有该项技术，双方的设计生产能力分别为年产400万单位和100万单位；该技术系该企业三年前从外部引进的，账面价格为2000万元；根据该类技术的更新速度和产品的市场情况判断该技术还可以使用7年；近3年来，物价每年环比上涨10％；由于购买方生产能力较为强大，其投产后将占领一定市场份额，出让方为此在未来7年预计每年将减少纯收益约为30万元；另外，该技术转让后，该企业为保持技术领先，需要立即追加费用100万元。要求：若折现率取10％，请计算该企业转让该技术的最低收费额。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)（无形资产评估）

201004—42某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为200万元，适用的成本利润率为400％；联营企业其它投资的重置成本为5000万元，适刚的成本利润率为10％。该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量为2万件，其中甲类地区为8000件，乙类地区为7000件，丙类地区为

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5000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为8年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12％，所得税率为25％)。

要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。(计算结果以“元”为单位，取整)（无形资产评估）

201004—43 某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为180万元、830万元和480万元，该企业负债的评估价值为20万元。若折现率与资本化率均为10％。 要求：计算该企业的商誉价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)（无形资产评估）

三、无形资产评估

自考通1-50企业转让制药生产全套技术，经收集和初步测算已知：（1） …… 此处隐藏：6031字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……