计算题复习（10分题）讲义（含答案）(2)

（9）被评估设备的重置成本=13.504+1.3504+2.525+0.108+0.408=11.895(万美元) =17.895×8.3=148.53（万人民币） （10）实际已使用年限=10×80%=8（年） （11）成新率=5÷（5+8）×100%=38.46%

（12）实体性贬值=148.53×（1-38.46%）=91.41（万元）

0.7

（13）经济性贬值率=【1-0.8】×100%=14.46%

（14）经济性贬值额=（148.53-91.41）×14.46%=8.26（万元） （15）该生产线的评估值=148.53-91.41-8.26=48.86（万元） 二、房地产评估

201104—41某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。相关资料如下：

(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；

(2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为10％； (5)利润率为20％；

(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。 要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。(1)无限年期土地使用权价格；(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数) （房地产评估）

201007—41待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年l0月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：

表1：比较实例情况表 项目 出让方式 面积 成交价 交易日期 使用期限 容积率 交易实例A 招标 10000平方米 1800元／平方米 2008/4/1 45年 3 交易实例B 协议 11000平方米 1650元／平方米 2007／10／1 40年 2.5 交易实例C 拍卖 13000平方米 2509元／平方米 2008／09／30 50年 3.5 评估人员经市场调查获得以下资料：

(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4％；B为协议出让；价格约低于正常价格10％；C为拍卖，价格约高于正常价格5％。 (2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。

(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：

表2：区域因素比较表

待评估土地 交易实例A 交易实例B 6

合计得分 100 95 90 (4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为： A：100／97 B：100／102 C：100／103

(5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升0.5，得分增加5分。 (6)折现率取10％。

要求：采用市场法评估地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整) （房地产评估）

201004—41 待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费；(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整)(提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)（房地产评估）

自考通1-49评估某商业用地。评估基准日为2004年10月31日。评估目的为产权变动，采用公市价标准。被估地块为500平方米，所在区域的综合评分为100，剩余使用年限为35年现有三个参照物abc,具体情况如下表： 项目 成交价格 成交时间 区位条件 容积率 交易情况 剩余使用年限 参照物a 2500元/平方米 2004年6月 100 1.6 低于市价5% 30 参照物b 2980元/平方米 2004年9月 107 2.0 高于市价4% 40 参照物c 2800元/平方米 2004年10月 95 2.3 正常 35 已知以下条件：

（1） 当时地产价格的月上涨率为4% （2） 被评估地块面积与三个参照物相近 （3） 被评估地块的容积率相关系数如下表： 容积率 修正系数 1.5 1.3 1.6 1.5 1.8 1.7 2.0 1.9 2.3 2.1 2.5 2.3 （4） 折现率取10% 要求：计算该待评估地块的评估值（房地产评估） 项目 成交价格 成交时间 区位条件 容积率

参照物a 2500元/平方米 (1+4%)*4/1=1.17 100/100=1 1.7/1.5=1.133 参照物b 2980元/平方米 (1+4%)/1=1.04 100/107=0.935 1.7/1.9==.895 参照物c 2800元/平方米 1/1=1 100/95=1.053 1.7/2.1=0.810 7

交易情况 剩余使用年限 修正后单位地价 单位地价最终评估值 待估宗地总价评估值 100/95=1.053 [1-(1+10%)-35]/[1-(1+10%)-30] =1.023 3569.93 2806.04 100/104=0.962 100/100=1 [1-(1+10%)-35]/[1-(1+10%)-40] 1 =0.986 2460 2388.2 1403020 自考通2-49某企业拟将一宗地出租，现聘请某资产评估机构对其价格进行评估，评估过程如下：

（1）考虑到评估目的，决定用收益法对该土地使用权进行评估。该宗地剩余使用年限为50年，预测前10年每年的客观收益为人民币10万元，此后由于社会经济情况的影响，将以每年2%的比率递增。

（2）通过对同一风险水平的投资项目的测算，风险调整值为4%，安全利率采用一年期国库券利率6%，则还原率定为10%。要求：对该宗地土地使用权进行评估。（房地产评估） 该宗地的土地使用权评估值=10*（P/A,10%,10）

+10*(1+2)/(10%-2%)*[1-(1+2)40/(10%-2%)40]/(1+10%)=61.446+46.753=108.20

自考通3-49某综合楼为六层砖混结构综合用房。该工程与1995年竣工并投入使用。该楼建筑面积为8534平方米，层高为2.85米。根据专家的估算，从竣工并投入试用开始，该楼的使用年限可达25年，2000年对盖楼评估。资料如下：

（1）该楼的工程造价为600万元，前期的费用及其他费用率为5.77%，资金成本按工程建设周期2年均匀投入考虑，年利率为5.94%

（2）采用现场勘察法对建筑物成新率打分，得出结构部分为83分，装饰部分为82分，设备部分为83分。成新率修正系数分别为G=0.55，S=0.15，B=0.3

（3）综合成新率按使用年限法和打分法综合确定，打分法的权数为0.6，使用年限法的权数为0.4

（4）建筑物用途与强度不太合理，土地现实用途的价值为200万元，土地最佳使用的价值为300元。 （5）由于外界条件变化，导致该建筑物从评估基准日开始连续5年的收益净损失为10万元，折现率为8%。要求：用成本法求该楼的评估值。（房地产评估） （1） 工程造价=600

（2） 前期费用及其他费用=600*0.0577=34.62

（3） 资金成本=（600+34.62）*0.0594*2*0.5=37.7 （4） 重置成本=600+34.62+37.7=672.32

（5） 打分成新率=0.55*0.83+0.15*0.82+0.3*0.83=0.8285 使用年限法成新率=（1 …… 此处隐藏：5161字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……