《新版目标成本测算表使用指引（万科版）》 - 图文(2)

报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体科目内容可根据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。

三通一平、临时设施费用项测算时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整。一方面利于测算更加准确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。

3、 园林环境

在进行园林环境成本测算时，根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本。

在进行园林环境成本测算和指标下发后执行后，可随着景观设计工作的开展将控制指标逐步分细，有条件的项目也可根据不同组团景观档次的差别，将景观成本控制指标细化到组团一级，以便于指导景观设计工作的开展。通过细化景观成本控制指标、不同设计阶段纠偏等措施将景观总体成本控制在目标成本之内。

4、 配套设施

进行配套设施费用项的测算时，应注意车位成本的处理。地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50％

承担自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。如其不可售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。

5、 开发间接费

开发间接费中的行政费用、资本化利息等由财务部提供。在进行其中的营销设施建造费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例。

开发间接费中原先的“不可预见费”一项用“风险费”替代。风险费将不可预见的费用项细化，并以风险概率的形式反映出不同风险对项目成本可能的影响程度，风险概率可由公司管理层及成本部在不同阶段根据项目进展情况进行把握。

6、 期间费用

期间费用中的管理费用由财务提供。在进行期间费用下销售费用项测算时应注意，集团04年10月下发的《万科集团营销费用管理规范》对营销费用中的销售费用分类进行了统一，分为行政管理费、营销推广费、售后服务费、其它类四项，具体每项费用归集定义及明细内容可参见该制度文件。

与测算开发间接费中的营销设施建造费相同，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。

四、各产品类型主体建安工程费

完成六类公摊费用及期间费测算后即可进行各产品类型主体建安工程费的测算，在样表中以“多层住宅”为例进行了测算，测算中应注意以下几点：

1、 重要成本科目项测算时应提炼出系数值、测算依据和造价指标。如结构及粗装修中

的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的单价，窗地比指标，外墙面砖与涂料比例及单价等等。

2、 细化各项费用测算的成本科目构成。三级以下科目（以蓝色字体标注的科目项）的

构成可由各公司自行把握，出于增强测算准确性、利于成本指标数据库积累的考虑，各项目在测算后期尽量细化测算项构成，尤其对于成熟产品及标准化产品项目，更应做到测算成本科目的精细化。

测算成本科目时可以尽量细化，但将目标成本录入成本软件时，科目录入不宜追求过细，要便于合同的拆分，否则会增加较大的工作量。

3、 若某项科目为单独分包，则适宜将其列为一个测算科目项，以利于该项合同内容的

成本控制和比照。

4、 基础工程费、结构及粗装修、公共部位装修、室内水暖气电等科目内可单独设置变

更及签证费用项。设置此项后，该科目下相应的合同涉及的变更签证费用均可归属到此项下。如：基础工程费设置了变更和签证项，则变更和签证对应合同录入后，均归属到基础工程费下的变更项或签证项下。

5、 原始指标尽可能选用规划指标中数据，并在Excel表中形成数据链接，使测算原始

指标能随规划指标改变而自动更新。