商品房买卖交房、办证诉讼时效案例(2)

外”。显然，我国《物权法》采取登记生效主义为不动产物权变动的原则，房屋作为不动产，从登记时才发生所有权转移的法律事实。 二 买受人请求办证的法律关系性质。

实践上，买受人请求出卖人办证的目的就是为了转移房屋所有权，从而实现签订房屋买卖合同的目的。转移房屋所有权的惟一途径就是办理房屋权属登记，只有将房屋登记在买受人名下，才能实现房屋权属的转移。买受人请求出卖人办证有分为两种情况，一种是出卖人逾期交房，更谈不上办证。对于这种情况，买受人只能按照合同的约定或法律规定，追究出卖人的违约责任，其请求权属于债权请求权，超过诉讼时效期间的，出卖人仍可提出抗辩。另一种情况是出卖人已将房屋交付给买受人，买受人已实际占有和控制了房屋，这种情况符合《物权法》中占有的规定。《物权法》设立占有的意义就在于：占有是一种法律事实，占有是行为正当性的一种推定，占有作为所有权权能的一部分，是法律赋予当事人合法行使的民事权利。出卖人将房屋交付给买受人以及买受人接受交付的房屋并实际占有使用的事实，足以表明出卖人有真心转移房屋所有权的意思表示。买受人请求出卖人办证，其目的就是为了完成房屋的权属登记，取得房地产权证书，实现具有完全排他权利的所有权。因此，买受人请求办证的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权。

在弄清交房、办证的法律关系的性质的基础上，具体分析本案的案件事实，不难看出以下二点：一是刘某于1996年8月与出卖人签

订的房屋买卖合同中约定的交房期为同年11月25日，自1998年12月15日，房屋符合交房条件之日起至买受人于2009年9月提起民事诉讼之日止，在长达11年的时间里，买受人未向出卖人提出任何形式的交房、办证的请求。二是由于买受人未付清房款，出卖人也未交房房屋，买受人未对房屋实现占有。按照前述的观点，房屋买卖合同产生的债权法律关系适用诉讼时效期间的规定，自1998年12月15日，房屋符合交房条件之日起，出卖人未交付房屋，买受人即已知晓其权利受到侵害，诉讼时效期间开始起算，买受人最迟应在2000年12月14日前向出卖人提出交房的请求，但买受人一直迟延于2009年9月才提起诉讼，已超过诉讼时效期间长达近9年之久，出卖人完全有理由提出诉讼时效届满的抗辩。至于买受人提出办证的请求，也因出卖人未交房，买受人也不存在对房屋的占有，未形成具有物权性质的请求权。

庭审中，本案代理人向法庭详细陈述了上述观点和意见，并得到合议庭的采纳，判决原告败诉。 (作者:王大伟 重庆渝新律师事务所)