二、项目竞争环境分析（定）

项目竞争环境分析

（一）来自本区域的竞争：主要表现在区域内中端客源分流

1、主要竞争格局分析 A、金霞新区区域

金霞新区位于金霞南路西侧，北沿金霞北路到长沙新火车站、长沙新港霞凝港，南接芙蓉北路，东邻京广铁路，西临湘江。相对于市中心空气、环境较好，现在政府规划下，捞刀河改道，将穿越该区域，其三江汇合的水景资源是不可多得的景观，还有较多的政府机关单位驻地。现该区域的楼盘有恒鑫·澜北湾、滨江美寓、景香苑、顺天·北国风光、滨江玫瑰园二期及世纪春天、长泰豪园等。

金霞区域竞争优势分析

该区域距市中心仅需5分钟车程，交通路网较为发达，市政配套相对齐全，居住氛围较为成熟，区域内政府机关单位较多，对形成良好的居住氛围及优良的治安环境可起到莫大的推动作用。并且区域内将建成独有的三江汇合景观，有利建立金霞新区良好形象。

金霞区域存在劣势分析

金霞新区其形象历来在长沙人民心中，就属于发展相对较缓、档次较低的区域。并且区域内中低档楼盘较多，现在政府良好的规划下，更新基础建设，其发展与升值空间虽很大，但想要扭转这种形象与局面，短期内还难以实现。

B、新世纪城区域

新世纪片区位于长沙开福区芙蓉北路（原金霞大道）以东，北接捞刀河，南临浏阳河，靠东南方向有洪山公园。新世纪城区域是开福区城市东拓的重头戏，政府将其总体形象定位为“建筑旅游胜地、创休闲城区”。该区域将开发成为一个低密度、高绿化率、融入自然生态、营建城市景观为目标的现代化生态新城。

目前新世纪城区域的楼盘项目暂时只有珠江花城，该项目占地917亩，总建筑面积约110万平方米，一期占地390亩，其中首次开发55亩，建筑类型是以多层与小高层相结合。

新世纪城区域竞争优势分析

该区域环境良好，东南方向有62万平方米的洪山公园，植被丰富，没有较多的空气污染，比较适宜人的居住。目前，珠江花城是该区域内规划建设最大的项目，楼盘规模较大，相应的配套设施估计应该比较完善，并且其开发商珠江地产具有一定的品牌效应，未来将可能形成规模化的大型社区。

新世纪城区域存在劣势分析

区域内，现时的交通路网密度不高，并有京广铁路呈南北向穿越，有较大的噪声污染。因目前只有珠江花城一个项目入驻，项目还在起步阶段，人气暂时不足，尚未形成成熟的人居氛围。

C、四方新城区域

新的四方新城将四方坪胜利村以及黑石渡、伍家岭部分地块一并纳入，其规划范围西起芙蓉北路、东至浏阳河大桥、南起319国道、北至浏阳河大堤，用地约4.6平方公里。根据新规划, 四方坪地区将建设成为“三区”：生态居住区，商业物流区，都市商务区。功能定位为，以四方坪为中心，建设一个集超市、中高档住宅、餐饮娱乐、旅游休闲、高务会展于一体的现代商务区和高尚居住区。

区内四方大道、工农路、车站北路等主干道，总长5.7公里，计划投资2.2亿元，它们与府前路、浏阳河风光带和多座跨浏阳河大桥，共同形成四方新城完善的交通网络。四方大道全长约3.5公里，其中在四方开发区内2.4公里；另外车站北路四方坪段长1.2公里；工农路四方坪段长1公里。三条市政干道纵横四方坪地区，构成区域内主要交通动脉。

现该区域楼盘有左岸春天、四季美景、时代先锋、万煦园、四季美景·水木轩、佳阳·悦景馨都等项目。 四方新城区域竞争优势分析

四方新城在原有的基础建设上，加快其四方美食城项目、和达物业项目、省直机关工委活动中心项目的先锋大厦等重点项目，以汽车贸易和超市为龙头的商贸产业规划优势，再借助四方坪地区四通八达的交通优势、齐全的物业配套，让该区域的成熟度进一步提升，形成强劲的区域竞争力。

四方新城区域存在劣势分析

目前，该区域的交通是四方新城最大的颈瓶制约，由于在现阶段，仅有一条东西向的三一交通主干道，该大道连通芙蓉北路、东风路及车站北路，造成交通拥挤，人们出行所花费的时间成本较高，并且该区域环境不佳，对形成清幽的居住环境会有一定的影响。

D、伍家岭-滨江区域

开福区规划将在盘活原普尔斯马特、北斗星商贸城闲置资产的同时，在原国家粮食库地段建起集酒店、高档住宅、办公楼为一体的商务中心。另外，将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。

新河三角洲西临湘江，东靠芙蓉北路，南起319国道，北至至浏阳河，交通便利。湘江、浏阳河在此汇合，地理位置相当优越，新河三角洲功能定位为以居住及文化娱乐用地为主，配套商业金融等服务设施用地的文化居住片区。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。

而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时，以湘江滨水区为依托的湘锦、秦皇食府等餐饮美食街也正在周边区域兴起。

该区域目前在建的项目有天健·芙蓉盛世、梦洁·爱家园、华盛·新外滩等，其规划和档次均为中高档楼盘。 伍家岭-滨江区域竞争优势分析

伍家岭-滨江区域的物业配套齐全，学校、医疗机构、市政设施较完善，交通路网密度高，购物、休闲的地方较多，水景资源丰富，现在政府规划下，其发展趋势日渐良好，区域竞争力非常强劲。

伍家岭-滨江区域存在劣势分析

该区域靠近城市主干道芙蓉路，自然绿化环境不佳，并且噪声污染较多，对居住将会产生一定的影响。

E、金鹰城区域

随着大长沙扩容提速，金鹰城区域积淀了丰富的文化教育和良好的自然环境资源。而新世纪大道、万家丽北段的拉通，长沙大学升本工程，月湖公园等动工兴建，更让该区域热了起来，其美林水郡、金鹰城·圣爵菲斯、御景龙城、金色比华利、星月城、等高品质楼盘纷纷进驻，让该区域成为一大亮点。

金鹰城区域竞争优势分析

金鹰城区域主要是以文化产业带动其周边项目的发展，区域内有长沙世界之窗和海底世界两大公园为支撑，国际影视会展中心为龙头，旁边还有月湖公园，其自然环境良好，植被源资丰富。并且已经进驻的项目均为中高档楼盘，更容易带动整个片区呈现出高尚居住区的氛围。

金鹰城区域存在劣势分析

金鹰城区域现时最大的不足之处是交通问题，与四方新城区域一样，仅靠三一主干道为支撑，并且周边配套乏善可陈，市政设施不完善，人们出门、购物所花费的时间成本过大。