100个经典房地产策划方案(7)

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3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于（从签定买卖合同后计算）每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10％，五年回报率为50％。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。

例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2，售价为5600元/M2

具体计算为：100M2*5600元/ M2=560000元

该客户每年交给发展商金额为：560000*10%=56000元 （第一个月交清）

该客户五年交给发展商金额为：56000*5=280000元 每年还返该客户金额为：560000*10%=56000元 每年逐月返还客户金额为：56000÷12=4667元 五年还返该客户金额为：56000*5=280000元

该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元 该客户贷款金额为：560000÷2=280000元 该客户月供金额为：（280000÷10000）*129.38=3623元 还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元 五年内还返该客户的月平均租金为： （560000÷12）÷100≈47元/ M2 该写字楼正常出租价格为：55元/M2 发展商每年除还返外尚可额外赢利：（55-47）*100*12=9600元 发展商五年内除还返外尚可额外赢利：9600*5=48000元 3.4 针对自用型买家（尚未租楼）任其选择以上二种 八、促销策略 1、直销

1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户 为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张， 保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目 标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村 销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。 1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、 证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。 1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。 2、 DM邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜 访前先实行DM邮寄，?拜访。

2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼 的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。 2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。 3、 优惠政策

3. 1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举 第 31 页 共 42 页

行企业形象

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和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。 3.2租或买写字楼获?人?日游

限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。

旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。

二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。 3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商 购物中心和采购目录；可优先进入中商购物中心设点经营； 进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。

九、中商广场首期推广工作计划方案 （见附表）

长安园·产业别墅全案营销战略案

第一章项目总体策划

二、市场分析

二、 项目背景分析：

A、项目宏观背景：

●项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 ●项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。

长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成

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部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。

B、项目立项背景：

●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。

●市场需求：

产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。

2、市场概况分析： 二、 市场概况：

●国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。

●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。

●西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。

●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。

●在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。

.森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。

B、西安写字楼市场简析：

●西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 ●高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。

●南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。

●城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/?，市场销售情况不好。

●目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。

二、项目分析 二、 产品分析 二、 产品类型：

产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。

B、产品差异化分析：

产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具

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备比传统写字楼更高档次的商务配套。

●传统写字楼的缺点：

二、 长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；

b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康； c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉； d、员工没有休息间或休息间条件差； e、停车位秩序差；

d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；

f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。

●产业别墅有别于传统写字楼的优点： 二、 优秀的园区生态氛围； b、建筑风格独具个性；

c、有 …… 此处隐藏：3334字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……