最高院公告案例分析100篇（民商篇）(6)

案件梗概：王某(女) 1955年与刘某经法院调解离婚，双方约定：孩子王甲(2岁)由王某抚养，王某自愿将分得的临街房留给王甲，王某另行结婚后房子由刘某代管。后王某带着王甲改嫁，刘某亦再婚。该临街房1967年被政府公管。1983年房管部门根据国家政策将该房退还刘某。1996年王甲病故，其子王乙多次要求刘某返还房子，均遭拒绝。1998年刘某死亡，其子刘甲仍拒不退还该房，王乙遂于同年3月起诉到法院，要求依法保护其产权。刘甲辩称：宅基使用证上使用权人为其父刘某，房子就应为其父所有;其父生前留下遗嘱，言明死后该房归刘甲，因此自己才是真正的所有权人。经查，旧的宅基使用证上使用权人为刘某，而1986年政府统一换发宅基使用证时，刘某仍被登记为使用权人。另外，刘某长期出租该临街房并收取租金，王甲生前从未主张过任何权利。

本案争点在于刘某对代管的房屋能否取得所有权。聚法实务认为，该房应为王甲所有。

首先，王某与刘某离婚时，王某自愿将分得的夫妻共同财产的一部分即临街房赠予王甲，该意思表示真实有效。而且，王某实际上是通过将房屋交付代管人刘某而履行了赠予合同。其次，虽然王某代王甲设定房屋代管关系是因其当时年幼，但这并不意味着王甲在成年后必然要解除或变更委托代管关系，因为在设定房屋代管时，王某并未附任何期限。所以，产权人王甲成年后未要求返还代管的房产，仅表明其对委托代管关系无异议。再者，房屋产权是指房屋所有人依法对自己房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。出租房屋取得租金仅是产权中收益权的一种表现，因此处分租金的行为并不等于处分了全部产权。在房地产法律制度中，我国一贯实行房屋所有权和房屋所占土地使用权主体一致的原则，房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。本案中，虽然1955年王某将房屋赠予王甲时，宅基使用证上的使用权人为刘某，但并不能由此认为王甲取得的产权无效。既然如此，1986年统一换发宅基使用证时，使用权人仍登记为刘某，也就不会构成对王甲产权的当然侵犯。 综上可见，争议房产的产权应为王甲所有。

18.房屋使用权纠纷案

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案件梗概：某学院以由政府划拨的用于办公、教学、住宅中的部分土地，与某房地产公司签订《联建合同》：由房地产公司(乙方)在学院(甲方)的该划拨土地上全额出资修建A、B两楼，甲方协助乙方办理手续。楼建成后，由甲方给乙方办理房产使用证，期满后产权仍归甲方所有。甲方同意乙方使用。乙方将A楼建成后无偿交付甲方使用，每年向甲方交付支助金。任何一方违约，守约方可要求违约方承担总投资5%-10%的违约金，并有权要求违约方继续履约。某市规划局颁发了许可证。施工期间，某市建设委员会因该工程项目违法建设，向学院发出行政处罚决定，责令立即停止违法建设，待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工。某市城市规划管理局因A楼的加层属违法建设，亦向学院房地产公司发出停止通知。学院以其是为了配合政府有关部门纠正房地产公司的违法建设行为、行使其法定权利为由，对施工场地采取停水、停电，致A楼工程停建至今。某学院诉至法院请求解除合同，由被告承担违约责任。 本案争议的焦点是双方所签合同是否有效。该合同名为联建，实为投资建房，房屋使用权纠纷，该案若以联建合同定性，显然与房地产管理法相悖，且与联建合同性质不符。该合同是由学院使用行政划拨土地，因无资金建房，而利用闲置的土地使用权作为联建一方，由房地产公司投资建房，得房建成后，房地产公司除将部分房屋直接交付学院外，其余房屋房地产公司仅在一定期限内使用，房产权仍归学院所有，每年还向学院交付支助金。所以，按照合同约定，该土地及建成的房屋产权均未改变，而改变的仅是在一定期限内的房屋使用权。且该合同均未体现出联建合同的特征。一审法院采纳了第二种观点，该学院不服，提出上诉，最高法院对此予以维持。对于此类无名合同，虽冠以联建合同字样，但就其本质而言，就是投资建房，在一定期限内享有房屋所有权，房地产公司在此期间，可以该房一定期限的使用权营利。这种形式是一种新型房地产开发经营模式，在目前的法律法规中均未对投资建房法律地位作出明确规定，原审法院本着实事求是处理各类房地产纠纷的原则，对于类似房地产案件具有一定的指导意义。

合同的效力是案件的核心问题。而该合同无论主体，还是内容，均不存在无效的情节。影响合同效力的唯一因素是土地使用权的性质问题。按照我国房地产法的规定，既然行政划拨土地上建成的房产是可以用作出租经营，是可以用作营利的，而所建大楼是学院的基建项目，使用的是行政划拨土地。那么，学院

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是用自有资金完成基建，还是用房地产公司的资金完成基建，学院是自己将其用作出租经营，还是由房地产公司去出租经营，均不影响行为性质。唯一有意义的是，要将出租收入中的土地收益部分上缴国家。对于土地收益部分，由谁上缴国家，怎样上缴国家，原合同虽没有约定，但依照合同的性质，是可以确定主体的。况且，对于这个问题的审查和认定，不是合同纠纷审理的范围，而只能是土地行政监督，土地行政管理过程中，管理者和被管理者之间权利、义务关系的内容。既然行政划拨土地用于出租经营，和行政划拨土地上所建成房产用于出租经营是法律所不禁止的。那么，合同的内容就是法律所不禁止的，只要合同是当事人真实意志的反映，就应当确认合同有效。

19.房屋所有权纠纷案

案件梗概：黄某与卢某系亲属。黄某欲购买房屋，但无能力全额付清，因黄某不符合按揭购房贷款的条件，经与卢某协商，黄某委托卢某办理按揭购房贷款。卢某遂与农业银行签订了按揭合同，并办理房屋产权证及房屋他项权利证。黄某在该银行办理了用以还贷的署名为卢某的储蓄存款存折，并按月还贷。卢某书写了一份声明书。声明买房及归还贷款与己无关，后双方为房屋产权归属发生纠纷，黄某诉至法院，要求卢某归还房屋。

本案争议的焦点是当房屋产权登记的权利人与实际权利人发生冲突时，应如何认定房屋归属。黄某与卢某签订的声明书系双方真实意思表示，根据该声明书的内容可以认定黄某委托卢某购房并贷款的事实成立，双方形成委托合同关系，黄某是房屋登记时的实际权利人。只是因各种原因，未在房屋登记机关登记为权利人。按照《物权法》的立法本意，不动产登记簿是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定不动产登记簿具有“绝对”的证据力。作为证据的不动产登记簿，只有“推定的证据效力”。法院首先应当将不动产登记簿当作真实而采信，向对方如有异议则有责任提出反证。只有异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记簿上的记载才有可能被推翻，应根据反证认定争议财产的物权归属。本案卢某书写的声明书已证实黄某为实际权利人，所以本案应认定黄某享有房屋所有权。

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20.房屋执行异议案

案件梗概：陈某未能履行已发生法律效力的判决内容，某支行遂申请强制执行。法院据民事判决书查封了被执行人陈某房产。执行异议人(案外人)黄某以该被查封房产已由陈某卖给异议人，属异议人所有，被执行人设立抵押是无效的为由，向法院提出异议。法院依 …… 此处隐藏：2959字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……