土地储备贷款管理办法 2012 修订版(2)

规定外，土地储备贷款不得用以下土地设定抵押权： （一）权属有争议的； （二）以出让方式取得土地使用权，满 2 年未动工开发，可以无偿收回的土地使 用权； （三）属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的； （四）城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的； （五）以划拨的土地使用权设定抵押，未取得有批准权人民政府批准同意的； （六）未依法办理土地登记手续并取得土地证书的储备土地。 第十条 已抵押给我行的储备土地，需通过出租、临时使用等方式加以利用的，应 征得我行同意。 第五章

第十一条 贷款调查 土地储备贷款的调查主要包括贷款合法性调查、安全性调查、效益性调 查。客户经理应对当地土地收储的有关规定和具体流程进行调查了解，并在授信调查报 告中说明当地土地收储的具体流程。 第十二条 合法性调查主要包括以下内容： （一）借款人是否是受政府委托在城市规划区内从事土地收购及前期开发的机构； （二）借款人营业执照或事业单位法人登记证明是否真实有效； （三）贷款卡是否真实有效并经过年审； （四）是否取得省级财政部门核发的年度融资规模控制卡，拟批准的融资额度与本 年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）是否在年度可融资规模 范围内； （五）借款人与原国有土地使用权人签订的收购合同是否真实有效，收购土地产权 是否清晰；收购划拨的土地使用权是否经过有权部门批准，新增城市建设用地的征地手 续和农用地转用手续是否合法、齐备； （六）“三通一平”等前期开发中

有关地方政策要求的前期开发立项、建设用地规 划、建设工程规划、房屋拆迁等有效批件是否有效； （七）土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地 利用年度计划和城市控制性详细规划。 第十三条 安全性调查主要包括以下内容： （一）政府本级财政实力情况，城市政府所辖区域是否存在严重的政府支持或袒护 的逃废债务行为； （二）城市房地产市场发育现状，近年政府每年出让及划拨土地数量、用途；属于开发区的，调查开发区近年招商引资数量，各类建设用地出让数量、用途； （三）借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力； （四）借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情况； （五）自筹资金比例来源和到位情况； （六）土地收购价格是否合理，是否存在价格高估的情况，尤其是在收购破产企业 产房、土地时是否存在价格高估； （七） 土地储备机构资金运作模式及贷款是否可能被挪用于财政性支出或其他用途； （八） 当地受让方缴纳土地出让金的主要付款方式， 是否分期付款， 付款期限长短； （九）对抵押物的价值及变现能力作出准确合理评估，抵押物要合法足值，抵押率 符合我行有关规定。 第十四条 效益性调查主要包括以下内容： （一）拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境等方面，与同类地块的出让情 况相比，预测土地出让的市场前景； （二）根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途测算可出让土地数量及实 现的收益； （三）对拟开发的土地进行成本、收益综合测算，评估其还本付息和抗风险能力； （四）分析贷款给我行带来的存款、中间业务等附带效益。

第六章

第十五条 行审批。 第十六条 第十七条 贷款审批和发放 土地储备贷款由专职审查人员进行审查，并按我行规定的流程和权限进 借款申请获批后，分行须在落实授信前提条件后方可发放贷款。 贷款发放后，经办行应当准确、完整、及时地向人民银行企业信用信息 基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。 第七章

第十八条 贷后管理 土地储备贷款实行专户管理。 借款人须在我行开立土地储备资金支出专 户和还款准备金账户。我行贷款应存入资金支出专户，借款人实际用款时，按照有关支 5

出用途及合同、凭证，由我行逐笔监督，保证专款专用。 我行应加强对借款人土地出让收益的监控，争取要求借款人在我行开立土地出让收 入专户。出让收入返还专户的土地开发成本部分只能用于还贷，不得挪作他用，不得用 于滚动开发。 第十九条 发生下列情况之一的，分行应实行预警，并采取停止发放贷款或提前收 回贷款等相应债权保护措施： （一） 国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的； （二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等 措施，转移借款人资金或将贷款挪用于财政性支出的； （三）借款人所在城市规划变更、借款人经营模式和经营范围调整、借款人经营行 为和信誉等因素可能给贷款带来风险的； （四）借款人在近期内出让的地块价格水平总体不理想，不能保证合理利润的； （五）借款人未按用途规定使用贷款的； （六）在贷款偿还前出（转）让或出租我行贷款支持收购、储备的土地的国有土地 使用权或已抵押给我行的国有土地使用权时，借款人未事先通知我行的； （七）出（转）让已抵押给我行的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未 归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的； （八）贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的； （九）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定的，借款人 又未能提供其他合法、足值的抵押物的； （十）借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全的； （十一）贷款抵押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押的； （十二）其他导致贷款风险增加的情况。

第二十条 各分（支）行应每半年向总行公司业务部上报土地储备贷款的发放、 收回及贷后管理情况。 第八章

第二十一条 附则 本办法由总行负责解释和修订。 6