首开股份“引擎工程”房地产项目经理系列培训 - 社区商业(10)

范围牺牲租金引入品牌店，同时没办法规划经营业态和整体形象，商业市场做旺基本上靠每一件店单打独斗，如果经营不好对整体形象会带来相当大的负面影响，典型的案例就是以前很多地方开不得好，临街门面就变成杂七杂八的铺子，整个物业的品质也会明显下降。同时整个项目来看从这种社区型商业开发来看，全部销售掉没有后续管理应该来说是一个失败案例，可能从回报做出帮助，但是商业地产来说是不好的。他适用于对产生缺乏了解、销售竞争不激烈的市场，是纯街铺这样来销售。

第二种是带租约销售，我卖给你的时候有租约在手，通过招商我们可以确定前期的定位和形象，也能够比较快的回笼资金，没有必要承担反租补贴和税费，第三短期业主有稳定收益，但是有一个劣势也很明确，不同的铺位因为租约已经知道了，差异性很大，销售的难度是明显的，比无差别销售大得多，第二没有出租的商铺没办理用，特别是大的商铺，售价和租金前期非常低，你没办法达到投资者的期望影响售价，手续比较复杂，有纠纷出现。很多时候你招来的租户、业主是不完全一致的。通常适用于大型租赁。

第三种是短期反租的销售，我们觉得这种销售方式相对来说是比较合理的，虽然可能消费者都知道羊毛是从羊深上出的，短期返租对于商业经营和商业盘活包括我们控制业主和商家是有帮助的，而且整个三年期间应该来说对于整个社

区型的商业三年入主基本上完成的，社区的人口有了保证，社区商业稳定还是有保证的。十年的返租我们基本上不建议，除非我们迫切回收租金，大型租赁已经都租掉了，可能会做十年返租。

我再说一下持有性物业转型的问题，事实上应该找一个模式，我们谈到其他项目的复制，华润是做了万象城做成熟开始复制，中粮做了大悦城开始复制，做成熟复制有几个好处，第一可以整合一定的商家资源，这样做新项目商家可以跟着来，万达常说定单地产合资伙伴，这怎么来？是一间一间商场开出来，每开一个就多一两个商铺，社区商业在一线城市、二线城市可以存在复制的小商家，做社区商业持有我们觉得也可以考虑通过一个项目来做一个事例，凯德其实在国内做了很多不同类型的商业物业的持有，所以说他有一个业态就是一个超市再加上一条街这可能就是简单的三五万社区商业。另外一类对于我们来说如果是持有5000平方米的商业，可能有五到十个可能稳定在一个城市范围内跟着走的中小主力商家，基本上可以形成稳定快速的发展规模，也能够比较快的确定我们的投资回报形成开发模式。大家有什么问题也可以做一些沟通，包括早上我听说潘总也有一些问题没有来得及回答的大家可以说一下做一个分享。

主持人：没有问题大家可以反映，我们可以通过别的渠

道寻找答案，今天下午培训到此结束，我们以热烈掌声感谢徐老师的讲课，谢谢！