2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件【讲义】1-3讲

第一章房地产投资与投资风险

【考情分析】

■本章分值稳定，一般在8分左右

近四年考试各章分值分析

【内容框架】

第一节投资与房地产投资

第二节房地产投资的形式与利弊

第三节房地产投资的风险

第四节风险与投资组合

第一节投资与房地产投资

1.投资的概念

2.投资的分类

3.投资的特性

4.投资的作用

5.房地产投资的概念

6.房地产投资的分类

7.房地产投资的特性

8.房地产投资的作用

1.投资的概念

■概念

投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

■理解（三个角度）

通俗角度——投资就是用钱来获取更多的钱。

金融角度——投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。

经济角度——投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

2.投资的分类（四种分类）

【2010年真题】

一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。

A.风险较大

B.收益率较高

C.流动性较好

D.投资回收期较长

[答疑编号5573010101]

【正确答案】C

【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。

3.投资的特性（四特性）

■投资是一种经济行为

■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）

■投资的目的是获取收益

■投资具有风险性

4.投资的作用（四作用）

■投资是一个国家经济增长的基本推动力

■投资与企业发展密切相关

■投资可以促进人民生活水平的提高

■投资有利于国家的社会稳定和国际交往

5.房地产投资的概念

■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

【2006年真题】

投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产未来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参与房地产开发经营活动

[答疑编号5573010102]

【正确答案】B

【答案解析】投资是为了获取未来收益而牺牲当期收益。参见教材P3。

6.房地产投资的分类（三种分类）

【重点难点不同投资主体的投资目的显著差异】

■政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益

■企业投资和个人投资更注重经济效益

【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业投资

B.商业物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产经营投资

[答疑编号5573010103]

【正确答案】CDE

【答案解析】参见教材P4。

【2011年真题】

商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

[答疑编号5573010104]

【正确答案】×

【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。参见教材P4。

6.2商业物业投资

【2010年真题】

商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（ ）

[答疑编号5573010105]

【正确答案】×

【答案解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材P5。

【2008年真题】

下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。

A.能为投资者带来经常性的收入现金流

B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C.适合于长期投资

D.常在机构投资者之间进行交易

E.位置对其有着特殊的重要性

[答疑编号5573010106]

【正确答案】ACDE

【答案解析】整体销售成为趋势，所以B 分割销售少。参见教材P5。

6.3工业物业投资

6.5 特殊物业投资

【2008年真题】

下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

[答疑编号5573010107]

【正确答案】B

【答案解析】物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。参见教材P6。

【典型例题】 特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（ ）。

[答疑编号5573010108]

【正确答案】×

【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。

7.房地产投资的特性（8大特点）

7.1区位选择异常重要

7.2适于进行长期投资

7.3需要适时的更新改造投资

7.4易产生资本价值风险

7.5变现性差

7.6易受政策影响

7.7依赖专业管理

7.8存在效益外溢和转移

7.1区位选择异常重要

■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性

■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）

7.2适于进行长期投资（两个寿命）

土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资。

【重点难点】自然寿命与经济寿命的关系

■一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）

■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命

■房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化

【2009年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命

[答疑编号5573010109]

【正确答案】B

【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。参见教材P7。

【2011年真题】

房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。

A.土地不会毁损

B.地上建筑物有耐久性

C.变现性差

D.土地使用期年限较长

[答疑编号5573010110]

【正确答案】C

【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。参见教材P7。

7.3 需要适时的更新改造投资（适应性）

■投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位

■如写字楼增加网络通讯服务

■购物中心改善环境，增加商品展示空间

■公寓内增加洗衣房

【2006年真题】

投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。

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