创联国际：2014版一站式购物中心商业框架设计导则(166页)

Commercial Real Estate Deign Guideline of Shopping Center

编制单位：

编制部门：

编制团队：商业地产研发中心：

商业三部：

总师办公室：

机电二部：

机电二部：

机电二部：

结构二部：UDG.D9工作室：

联创研究院：上海联创建筑设计有限公司商业设计研究院

李蕾、吴一涛等

夏芸

孙敏捷（公司副总建筑师）陈宁（总经理）

贾敬芝（副总经理）

卫亚周（副总经理）

魏丰登（公司副总工程师）杨明（技术副总监）

杨欢（助理总监）

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前言

近十年来，受土地政策、政府财政等影响，我国商业地产呈现了井喷式发展，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。越来越多的地产商纷纷投入资金，涉足商业地产领域。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业项目八面开花，商业地产市场正由蓝海转为红海，其问题也接踵而至。

一、商业设计的问题

问题一：同质化严重

近年国内商业地产行业有识之士，均在呼吁解决国内购物中心近几年集中放量开发后随之而来的同质化问题。千篇一律的玻璃幕墙加石材的外立面、业态组合、主力店、品牌组合、楼层规划与布局动线、内装，强化了国内商业地产行业同质化的程度。据不完全统计，如今国内逾1000家购物中心均缺乏鲜明的主题、特色或吸引力。为解决同质化问题，需要在设计方面创新，而创新的基础则是对商业设计的基本认知，这也就是本次标准编制的目的。

问题二：基本专业知识缺乏

目前的多数的商业地产项目缺乏国际视野，研究与规划水平普遍偏低，在不了解城市及区域规划、未进行市场研究、周边配套不够完善的情况下盲目开发，导致定位不准确而严重亏损的情况普遍存在。商业项目应根据自身企业实力与擅长方向，对周边市场的客群及需求、竞争情况及市场趋势进行调查研究后，结合城市、区域及地块本身属性进行合理定位，以前瞻性的视角进行商业规划才能获得持续竞争力。

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当前商业地产开发已经成为各地产开发商的发展方向，但商业地产不同于住宅，其养铺期普遍较长，租金收益能力差，对长期资金占用量大，对开发商的实力要求较高，许多开发商资金实力不足，希望开发商业项目却又不愿意“养商”。另外，商业项目的发展需要通过科学的市场研究进行前期定位，专业的商业设计团队进行规划设计，资源丰富的招商部门进行招商和开业筹备，以及成熟的运营团队来进行商业运营管理。许多开发公司目前缺乏商业地产的各类资源，尤其是全产业链的商业运作团队，仍然沿袭住宅的开发思路，结果只能导致失败。

因此对于商业地产项目，产品的创新性和持续的生命力是商业地产项目生存发展的关键，也是其商业价值的来源。商业设计需要考虑商家、消费者，包括以后商业地产运营的综合性和专业性要求。商业设计要顺应城市规划脉络、协调不同开发主体的关系，使得商业地产项目在城市变迁的过程中，保证其自身的完善和成熟，具有长期保值的可能性，达到开发、投资、经营、管理和消费多方的共赢。所以，建筑、空间、设备规划的前瞻性是商业地产必须花最大精力去思考的关键。商业地产设计如同体操项目一样，分为基础分与难度分。基础分能够保证商业项目的正常运营，而难度分则成为项目的最大亮点吸引消费者。从基本商业功能，招商和运营管理，以及客户需要的角度出发，提出商业设计要求，这些要求中很多国家规范未涉及，就需要开发商、专业的顾问与设计单位共同研究，以符合目前商业设计标准。但目前许多地产公司不具备商业设计的专业经验和各类资源，也就经常为这些问题而困惑。本次标准编制解决商业设计的基本分问题，难度分则需要开发商在获得基础分的基础上，在设计中力求创新与特色。

二、编写目的

本次工作的目的是根据金融街的业务发展要求，为提高商业产品附加值和行业竞争力，为商业地产产品设计提出初步的规划和设计依

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据，用以指导金融街集团未来商业项目方案设计。通过对目前国内对标企业和产品的分析，能够对商业项目发展模式、发展战略、开发策略、产品设计等方面有一定的启发和借鉴意义。

三、研究方法

（1）实地调研——本次研发工作通过对国内对标企业商业产品设计进行实地调研，在宏观层面上对项目的商业定位、功能模块经营组合以及动线系统进行指导性把控；微观层面上，以科学的数据范围控制和检验的体设计指标的合理性。将优秀项目的宝贵经验学习和应用到即将建设的新项目中，力求使设计模式具有创新性、严谨性和一定条件下的可复制性。

（2）专家访谈——在编制过程中，通过对多名商业地产领域的、各专业的高层领导及专家进行访谈，其中多为从业经验超过15年的，具有丰富的商业地产开发及运营经验的国内一线开发商高管，以及国内外知名商业建筑设计院的领军人物。本标准融合了各行专家从不同角度提出的意见和建议，更能满足商业运营要求及前瞻性需求。

（3）行业对标企业研究——本次标准研究了目前与金融街产品对标的、国内成功的商业地产项目，同时对其开发企业进行了分析，汲取了不同开发企业的优势，剖析了不同产品的特点，从而为金融街商业项目的发展策略提供了参考依据。

四、应用建议

●以下条款标准若与国标或地方标准相冲突，应当按照地方或国家

标准执行。

●此产品设计标准依据金融街业务要求编制，不同项目依据不同定

位有所区别。

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●商业设计内容广、专业性强，本次标准着重解决方案阶段设计要

求，后续阶段设计问题需另行分析研究。

●商业设计标准应纳入项目管理体系，进行全程监督与审核。

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目次

模块一总体规划要求 (16)

1.1选址 (16)

1.2规划要求 (16)

1.3退界 (17)

1.4外部动线组织 (17)

1.5竖向设计 (19)

1.6室外景观 (21)

模块二高端购物中心配置要求 (24)

2.1柱网设计 (24)

2.2层高设计 (25)

2.3动线设计 (26)

2.4店铺开间/进深/面积三者关系 (27)

2.5消防疏散 (28)

模块三室外入口及立面要求 (30)

3.1入口广场 (30)

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3.2入口空间 (31)

3.3暖通设备要求 (32)

3.4立面及内装 (32)

3.5立面灯光 (33)

模块四室内步行街要求 (35)

4.1中庭 (35)

4.2公共通道 (36)

4.3营业厅商铺 (37)

4.4室内步行街机电设备要求 (40)

4.5自动扶梯的服务参数 (41)

4.6客梯的服务参数 (43)

4.7跨层扶梯的配置 (45)

4.8卫生间 (46)

4.9后勤服务区 (50)

4.10公共服务区 (55)

模块五地下商业空间要求 (56)

5.1地下商业步行街出入口 (56)

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5.2地下商业步行街设计要求 (56)

5.3地下商业与地铁出入口的连接 (57)

模块六地下室及配套用房要求 (60)

6.1地下室停车场 (60)

6.2地下卸货区 (61)

6.3垃圾中转站 (63)

6.4后勤区给排水要求 (64)

6.5屋顶设施 (65)

6.6配套用房 (65)

模块七立面 (69)

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