河北省2016年下半年房地产估价师理论与方法：比较法适用的估价对

河北省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估

价对象考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】

A：4580万元

B：5580万元

C：6580万元

D：7580万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

A：40

B：42

C：48

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

3、开发经营期的起点是假设的。

A：开工日期

B：取得估价对象的日期

C：取得待开发土地的日期

D：开始出售开发完成后的房地产的日期

E：工业用地的监测点评估价格

4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资

B：土地开发投资

C：其他投资

D：生产性投资

E：借款合同

5、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。

A．0

B．1

C．2

D．3

6、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分

歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35㎡，外墙面积为7㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。

A：48．5

B：49

C：51

D：45．5

E：借款合同

7、下列关于变形缝，表述错误的是。

A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝

B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝

C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝

D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑

E：执行层的组织协调

8、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1084元/m2

D．1141元/m2

9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：同一估价原则、同一估价时点

B：司一估价目的、同一估价方法

C：同一估价目的、同一估价时点

D：同一估价原则、同一估价日的

E：工业用地的监测点评估价格

10、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．低于等于

11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

12、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范围内的类似地

D．A或C

13、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。

A．人力资源和社会保障部

B．住房和城乡建设部

C．所在地省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

14、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格

B．重置价格结合成新

C．重置价格结合结构差价

D．物价部门核定价格

15、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。

A：3个月

B：6个月

C：9个月

D：一年

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

17、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

18、城市详细规划的对象是。

A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域

B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域

C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域

D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域

E：执行层的组织协调

19、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值

B．现金后期值

C．净现金流量

D．现金流量差值

20、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。

A．购买房地产公司股票

B．购买土地使用权

C．购买新建商品住房

D．购买存量商品住房

21、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

22、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。

A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格

C：现时该房屋的房改成本价

D：当时该房屋的房改成本价

E：工业用地的监测点评估价格

23、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。A．605

B．600

C．650

D．550

24、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产

25、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。A：交易情况修正

B：交易日期调整

C：房地产状况调整

D：区域因素调整

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