金地上塘道营销策划报告

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行动目标销售目标

目标

实现销售额：年度4.43亿元回款额：年度3.92亿元确保不增加计提，努力实现项目盈利

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报告大纲1、未来市场走势 2、片区市场竞争

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市场表现—价格调整、政策鼓励、刚需入市促成一季度楼市小阳春2008年10月24日三部门七举措助扩大住房消费 2009年1月4日深圳开始实施购普通房满2年转让可免征营业税 2009年2月19日深圳调整普通住房价格标准 2009年3月3日广东省政府发布促进楼市发展意见(15条) 2009年4月29日，商品房开发资金松绑2009年全市成交面积月度图(单位:万平米) 2008年2009年 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月月十一十二月

2009年全市成交套数月度图(单位：套)10000 8000 6000 4000 2000 0七月五月二月一月三月四月六月八月九月十月

2008年 2009年

81.01 74.58 48.84 39.20

8509 6858 4448 5275

数据来源：国土局网站 2009年一季度全市成交面积为169.05万平米，同比是2008年的2.86倍；成交套数为18232套，同比是2008年的2.93倍。受整体市场价格上涨关系，四月成交面积出现了7.9%的降幅，小阳春达到峰值后回落。。

十一月十二月

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市场表现—房价启稳，有助于消费者信心恢复和市场好转趋势形成2009年全市成交价格走势图(单位：元)20000 15000 10000 5000 0一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月

2008年 2009年

12331 11034 10988 11101

数据来源：国土局网站 2009年1-3月深圳一手房成交均价分别为11034元/平米、10988元/平米和11101元/平米，同比2008年分别下降24.2%、24.1%和10.9%。 4月出现环比12.4%增幅，同比也增长了3.2%。楼价在长达一年多的回落后启稳，使得近两年处于“观望”和“被压抑”的刚性需求得到一定释放。

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后市情况—一季度深圳经济朝着积极方向发展，基本面依旧向好深圳统计局数据显示：一季度全市生产总值1740.90亿元，比上年同期(下同)增长6.5%,略高于全国6.1%的增幅。 工业生产开始回升 固定资产投资增速提高 货运增长回稳， 社会消费品零售总额保持稳定增长 外贸进出口降幅有所收窄 财政收入保持增长，银行贷款明显增加 市场消费价格回落

温家宝：中国一揽子计划已初见成效经济出现转机一季度国内生产总值增长6.1%。全社会固定资产投资增长28.8%,比去年同期和四季度分别提高 4.2和6.4个百分点；城镇新开工项目计划总投资增长87.7%。社会消费品零售总额实际增长15.9%,增幅同比提高3.6个百分点。一季度城镇新增就业268万人，城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入同比实际分别增长 11.2

%和8.6%。

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后市情况—深圳全市供大于求的供需结构趋于缓解中国社科院《房地产蓝皮书》: 2009年中国房价总体下行，下半年有望回暖。中国房价深幅大调可能性小。 2009年房地产调控政策将以暖市为主，以防止房地产大起大落为目标。

中国社科院《房地产蓝皮书》:基于深圳庞大的商品房存量，以及居民购房需求对房价和政策变化敏感的特点，2009年房地产市场行情将取决于经济基本面变化和开发商战略调整。深圳经济基本面依旧向好，为房地产市场发展提供了保障。 2008.12月，深圳市场从持续了一年的供大于求的买方市场困境中走出，楼市成交量放大明显，并且出现全年首个供大于求月份。 2009年持续了消化放量的势头，对存量的消化速度也加快。存货持续消化是市场由“萧条”转向“复苏”的主要特征。

90 80 70 60 50 40 30 20 10 020 08 .0 1 20 08 .0 2 20 08 .0 3 20 08 .0 4 20 08 .0 5 20 08 .0 6 20 08 .0 7 20 08 .0 8 20 08 .0 9 20 08 .1 0 20 08 .1 1 20 08 .1 2 20 09 .0 1 20 09 .0 2 20 09 .0 3

18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

供应面积(万㎡) 2008年

成交面积(万㎡) 2008年

成交均价 2008年

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后市情况—忧患仍在存在，楼市基础经济面尚未发生根本性扭转，09年局势存在不确定性

宏观经济结构将经历长期而艰难的调整此次宏观经济的调整源于结构失调，特别是中美之间的结构失调。中美经济的互补性在过去的十年间不断深入，同时也积累着巨额的风险。此次美国经济增长模式的崩溃将使得中国被迫进行经济结构的调整。中国高投资、高出口的经济增长模式终结，但是新的增长点尚没有找到。过去十年里，消费占GDP的比重已经下降了10个百分点，将消费重新拉升将成为一项艰巨的任务，且美国的金融危机正向纵深发展，其影响还远未见底，因此很难说09年经济将回升。即使下半年比上半年在经济数据上有提高，也不能说明经济回升了。此次中国经济结构的调整应该是长期的过程，也远比98年亚洲金融风暴时更加深刻，GDP增长率可能会长期在低位徘徊。

主流观点：经济将随着美国次贷危机的深入而更加下滑；再次强调严峻性：短期反弹并无法断言中国经济将提前复苏“万科09年就是要把手上的存量房全卖出去，迅速回笼紫金，应对恶劣的市场”——万科总经理郁亮“2009年市场走向很难企稳，政策能在短期内给市场带来一波回暖迹象，但后势可能会跟股市一样，小幅反弹后继续下行，在这种市场下宁可过于悲观，也不要盲目乐观。”——万科高层语录

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深楼市走势预期-谨慎乐观中国社科院《房地产蓝皮书》:今年一季度深圳房地产开发投资大幅度

回落，仍然反映了市场对于经济前景存在一定的担忧。房地产市场仍然处于调整期，后市的回暖仍然有赖于市场价格稳定。 1-3月楼市小阳春为深圳楼市回暖打下了坚实的基础；刚需集中释放后，市场成交量会有所回落，开发商要为后市留有余地，对消费者信心鼓励和促进，市场价格稳定预期的形成将会刺激一、二手房市场交易量持续放大，是保证未来市场平稳发展的关键；进入项目入市的三季度，深圳的房地产市场将会在量价临界点做探索性振荡，并逐步走向稳中有升、逐渐恢复的繁荣状态。

市场试探恢复期：谨慎定价，快速出货。

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片区市场竞争——阶段性缓解，下半年竞争压力大市场竞争分析— 2009年4月区内存量盘点(在售)户型公寓/1房项目名称第五园五寓第五园五寓上河坊上河坊两房梅陇镇新华城幸福枫景幸福枫景小三房梅陇镇世纪春城大三房梅陇镇新华城新华城四房梅陇镇户均面积(平米) 42.25 83-85 36-54 60-71 70-80 67-84 74-84 84-88 84-89 96-140 98-115 107-148 159-162 126-143价格 1万/㎡,带1000元/㎡装修 12800元/㎡,带 1500元/㎡装修 10800元/㎡,带 1500元/㎡装修 8500元/㎡ 9300元/㎡ 9300元/㎡ 12000元，带1500元/㎡装修 9300元/㎡ 11500元/㎡,毛坯 9000-1000元/㎡ 9000-1000元/㎡ 13500元，带1500元/㎡装修在售余量 178 500 140 15 16 20 20 42 140 75 197 25 34 59 1404 412 64 191总余量 678

数据来源：金地置业梅陇镇项目组，截止4月19号

目前区内整体存量较少，产品消化速度较快。按照目前消化速度来看，存货2-3个月就会消化完毕。目前区内仅第五园五期处于蓄客期；目前在售楼盘多处于尾货阶段，四月份都出现了5-8%的提价，以控制走货速度。

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龙坂片区09年新增供应量约131.71万平米，扣除已销售面积，剩余约120万。片区项目/地块金 …… 此处隐藏：4224字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……