北市区商业调查176434295

昆明北市区商业调查

北市区商业地产调查概况

前

言

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北市区已接近40万的人口，相当于一个中等规模城市的人口，之前，北市区匮乏有规模、有主题的商业配套，市民连买菜都只能去比较远的家乐福白云店，或者就只能在路边买地摊菜。这也就是北市区一直被称为“睡城”的原因。

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第一篇 2007年昆明市商业地产研究

一、昆明商业地产2007年回顾 （一）、2007商业地产特点

亮点一：昆明商业地产形成了以社区商业街大型物业为主导的趋势。

代 表：两者都很注重商业氛围的营造，打出了“片区内唯一时尚购物店”和“昆明第一个城市情景商业广场”的招牌。 1、“MOMA大道”

2

、“上海沙龙·金色外滩2期”

亮点二：随着近年来普洱茶产业的迅猛发展，昆明作为云南茶叶的最主要集散地，形成了几大茶业市场，其中以南市区几大专业茶市场为代

表，这也让茶业市场加入到了专业市场中间，丰富了市场业态。

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展，这些沉寂了的地产商们今年纷纷对自身的商业项目，重新定位，主打特色牌，逆市转型，谋求突破。

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（二）、2007年商业地产发展三大特质

今年初始，昆明商业地产便形成了以社区商业街大型物业为主导之势，“MOMA大道”、“上海沙龙·金色外滩”等项目率先亮相，操盘手法趋于向多样化、纵深化、专业化发展。

“MOMA大道”立足于MOMA艺术造城理念，以景观丰富商业品质，聚集包括购物、餐饮、休闲、娱乐的种类消费主流店，消费者还可享

受片区内唯一的shopping乐趣-时尚精品店、手机卖场、mini饰品店等。

位于火车站商圈的“上海沙龙·金色外滩”，因其颠覆传统的商街布局，使得传统的火车站商圈得到升级，该推出的2期为纯临街商铺，

集购物休闲、餐饮娱乐、文化、服务为一体，麦当劳等品牌主力店已率先签约。

集酒店、写字楼、商业街为一体的中城广场，最近也敲定将裙楼部分依托火车站商圈便利的物流条件打造成专业的女性服饰的一条街。 变脸后的“南窑·女人服饰城”定位为时尚、国际的化身，针对地州批发商打造符合现代生活节奏和美感体现的一站式购物。 已经开盘的“中林华都”和刚刚开工建设的“上东城”项目都建设有商业部分，而选择在今年下半年开盘的诸多新项目，无一例外的都

带有社区底商。可以预见，社区商业街开发热情在今年持续高涨，将在全年商业地产开发中占有重要地位。

截至2007年底，亮相的大型商业项目只有即将开盘的“富城商界”，该项目占地104.67亩，总建筑面积10.6万平方米，也是南市区首

个纯大型商业项目。

数个大型商业项目在本年度再度争锋，除“百大新天地”、“顺城”、“昆明老街”等几个项目的陆续推出，将有效增加和完善市中心的商

务、休闲、娱乐功能，再度提升城市品位。

同时，市中心商业物业价值也开始呈现向二/三层以上发展的趋势，如“昆明老街”就规划为5层叠加的空中走廊，此前正义路商业仅是

只做一楼的临街商铺。

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本年持续发力的文化地产项目——“翠湖钻界”，目前招商顺利，商铺价格也正从一楼向上飙升，目前一楼的价格达到6万元/平

米，二层以上的价格也已接近3万元/平米。

2007年5月1日，总投资达8亿元的“昆明老街一期”保护建设工程正式启动。届时，5层叠加的空中街道将出现在正义路。到2008

年底前完工后，市民将会看到一个把传统与现代相融合的昆明中央商务区重要核心片区。

与之龙虎相争的“顺城”则号称打造城昆明核心CBD城市综合体，招商方面将有望引入百老汇、王府井、星巴克、哈根达斯等品牌，处

处体现品牌的汇聚和标杆的力量。

另外，位于穿金路的“云南映象”商业街和“南市区的世纪城shopping mall”，也于今年上半年开始重点推广。

随着近年来普洱茶产业的迅猛发展，昆明作为云南茶叶的最主要集散地，变化也是日新月异。近期南市区几大专业市场也加入了茶产业的队

伍中。

在临沧第二届茶文化博览会上首次亮相的“邦盛国际茶文化产业中心”项目，其此前的定位是邦盛国际商城，转型后主打茶产业特色牌。据

悉，该项目占地面积390亩，总建筑面积约55万平方米，投资10亿元。招商工作即将启动，预计在2007年底交付使用，建成后将是西南地区最大的花园式茶产业交易市场。

经营面积达8万平方米的“大商汇国际茶城”也正在火热招商中。加上康乐茶叶市场一二三期、玫瑰湾茶都，前卫茶叶批发市场等几大专业

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二、昆明市各商圈的特点及销售、租赁情况

纵观昆明商业的聚集区，仍以四区位于市中心的分界处最为集中，并以北京路为纵轴，东风路为横轴两线为坐标，以点的形式分散开来。

昆明市商圈具有鲜明的区域特点及定向消费指向，各商圈主要为：

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（一）、传统商圈

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小西门商圈 商圈范围 大观商业城沃尔玛—小西门—翠湖商圈

商圈销售金额 商圈租金 2~5 万元/㎡

主力商家及商业街区 大观商业城沃尔玛、小西门、美辰百货、国美、 、百汇新 知图书、通讯商场、翠湖的西餐、休闲茶室一条街

商圈人流量

百货类：250 元/㎡ 餐饮类：30~110/㎡

经营业态 小商品、餐饮、家电卖场，服装专卖、家居、电器、自 行车，百汇新知图书、南疆、环翠湖、新建设电影娱乐

日均人流 30 万左右

商圈特点

商圈评价以大观商业城沃尔玛购物广场、小商品、餐饮、家电卖 场，人民路、东风西路服装专卖、家居、电器、自行车， 百汇新知图书城、通讯产品，南疆、五星级海逸酒店、 环翠湖的娱乐、休闲为特色的商圈。

与昆明其他商圈形成错位档次的商圈， 发展为昆明目前的高档休闲商圈

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青年路商圈 商圈范围 新西南—美亚—鸿城—青年路商圈

商圈销售金额 商圈租金 3~6 万元/㎡

主力商家及商业街区 金鹰百货、新西南广场、艾维时代广场、昆明走廊、青年 路、护国路、滨江路

商圈人流量

百货类：450 元/㎡ 餐饮类：50~120/㎡

经营业态 以 SHOPPING MALL 定位新西南广场汇集了多种商业业态， 五星电器的入驻、昆明走廊、白夜荷东的开业，总体上看 处于不温不火的态势。 商圈特点

日均人流 30 万

商圈评价该商圈周围林立的金融、证券机构及写字楼、住宅，与毗 邻的三市街三圈有逐步融合趋势，鸿城商场几经波折，仟 村百货的关门重组，但未来昆明走廊、傲城、白夜荷东、 护国商场及未来潜在商业物业等众多的新物业为商圈带 来更多的变化及潜力。 氛下滑，2005 年新西南广场重新开业，其他新增物 业为商圈带来了新的商业格局，居第三位商圈 后，快速干道的形成，商业气氛没有恢复，商圈气 与曾经为昆明最繁华的商圈，道路老物业拆建

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