万科房地产项目可行性分析

房地产项目可行性分析

内容提要

第一部分

第二部分 第三部分

集团新项目发展程序

可行性研究报告撰写方法 案例介绍 《上海黄浦区金陵路项目可行性报告》

第一部分 万科集团项目发展制度介绍

集团项目发展相关· 制度

《项目发展管理制度》：

集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目 发展的工作要求、决策过程。

《新项目发展计划体系》： 各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况， 由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略， 集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划 每年制定一次。

《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的 项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要 求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定 期上报两次。

《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容 和成果标准。下一部分将全面介绍。

《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作 的补充要求。 《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方 式，规定的项目发展工作方式、决策过程。 《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次 项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工 作的考评依据。

项目发展管理制度 项目论证及决策阶段业务主线

项目发展计划

获取土地信息

一线公司研究 项目可行性研究 集团项目小组研究 集团项目决策会

报董事会

项目签约

进入项目跟踪

项目论证阶段部门分工

项目论证阶段，一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项 目可行性的分析。

项目发展阶段，总部多部门配合主要体现 在项目发展工作小组的工作。

项目发展工作小组：小组负责项目进展过程中，

各种信息上传下达，保证信息通畅，有义务对一

项目前期进行建议和专业指导，并协助一线公司

完成相关工作。 由集团企划部、财务部、资金中心、审计法务部 等部门委派的人员共同组成。

项目决策阶段时间控制计划

项目论证工作是在整个项目开发过程中，对 投资风险控制的最重要环节。在此阶段，每一分 钟时间都是规避项目操作风险的宝贵财富。

协议方式获取土地

成 立 小 组 申 请 可 研 报 告 初 稿 14D 可项 研目 报决 告策 正会 式申 稿请 10D 8D 实完 地成 调小 研组

一线公司工作

3D 集可 团研 领报 导告 报

0D 组 织 项 目 听 证 会 董 事 会 审 批

回 复

集团项目发展小组工作

公开方式获取土地

项步 决 天 获 目可 定 领 知 发研 是 取 拍 展分 否 文 卖 小析 参 件 组、 与 ， 招 申成 。 及 标 请立 初 时 当 。 /

一

线公司工作

定根 是据 否评 竞参 估 买加 ， 投最 标终 、确 10D 完 成 小 组 实 地 调 研 可竞决 研买策 报申会 告请申 报书请 集样、 团稿投 、标 7D 4D 确完 完 定成 成 投项 董 标目 事 竞决 会 买策 议 方会 案 案、 ， / 3D 确 定 资 金 准 备 情 况 投 标 、 竞 买 截 至 日 0D

集团项目发展小组工作

第二部分 可行性报告撰写方法介绍

指引的目的

规范项目前期操作，提高工作效率

规避签约风险，提升集团竞争力

提升项目可研工作的专业化水平

项目可行性内容指引框架

项目决策背景及摘要 第一部分：项目概况 概况描述 第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：市场分析 全 第四部分：规划设计初步分析 程 分 第五部分：工程、销售计划及后期物业管理 析 第六部分：投资收益分析 第七部分：管理资源配置 第八部分：综合分析与建议 结论建议 第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容

前言部分

项 目 决 策 背 景 及 摘 要

城市发展规划及政策影响

外部环境

宗地所属区域的城市定位 项目本身的特殊性

对公司总体发展战略的影响

内部因素

项目在公司发展规划中的定位 项目的利润贡献

主体部分

项目概况

要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚 项目概况内容框架

宗 地 位 置

宗 地 现 状

周 边 社 区 配 套

周 边 环 境

大 市 政 配 套

规 划 控 制 要 点

土 地 价 格

土 地 升 值 潜 力 评 估

地立 储即 备开 优发 缺与 点作 比为 较土

宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发 区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位 置， 与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、 机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主 要中心区域办公/商务/政府的关系）。

四季花城

长江二桥

汉口

建银大厦 徐东商圈 内环线 湖北省委

汉阳

长江一桥 武昌火车站

中南商圈

东湖风景区

亚贸商圈

鲁广商圈 中环线 武汉光谷 科技新城 范围示意 三湾地块

武昌

置例 图： 。武 汉 三 湾 项 目 中 可 研 报 告 宗 地 城 区 位

S－15地块

例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。