房地产住宅社区项目整盘营销推广方案

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房地产住宅社区项目整盘营销推广方案

-开篇语

产品实现价值，营销创造价值2011年，政策“紧箍咒”未松，大市走向堪忧，竞品“蠢蠢欲动”,客户“持币观望”…… 唯 有富有技巧的营销战略，方可运筹帷幄、决胜千里！

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目录 壹、市场篇 贰、产品篇 叁、客户篇 肆、销售战略篇 伍、营销推广篇 陆、物业提升建议

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壹

市 场 篇

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一、宏观运行背景

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1、经济环境 2010年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产 运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。 固定资产投资平稳较快增长，从房地产市场看，2010年西安房地产 投资764.22亿元，同比增长22.2%,全市商品房累计销售面积同比 增长27.1%,商品房销售额同比增长41.1%。

关键词：平稳快速增长

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2、土地市场 2010年1月14日 国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的 通知》,申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品 住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供 给。 2010年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，依据卫片执法检查结果实施15 号令，对政府的主要负责人问责，有助于推动房地产市场的健康发展。 2010年西安市共挂牌出让183宗土地，出让总面积为1010.088018万平米，同比上涨 38%。成交总面积为744.4667673万平米，同比上涨6.9%。土地类型包括住宅、商 业金融、科研教育、工业、综合；供应的区域除了东南西北四个城区外还有高新、临 潼、阎良和长安区。 土地出让总量突破一千万平米 2010年西安市的土地出让总面积为1010.088018万平米。这也是自2004年国土资源 部颁布第71令：<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工 作的通知>>,规定2004年8月31号以后全国所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度 以来，西安市土地出让总面积首次突破千万平米大关。大量的土地的出让必将引来新 一轮的开发热潮。

关键词：保障性供给、新一轮开发热潮

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3、政策环境 2010年，西安楼市在政策风雨中稳步前行，政策反映迟缓，市场影 响度较小成为二线城市的典型代表。2011年，政策调控继续收紧， 西安楼市是否能够继续稳步升华？先让我们回顾一下“政策年”中的 主要政策：

关键词：限增长过快、紧缩银根、规范市场 政策长期化

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发布时间：2010年1月10日 发布部门：国务院办公厅 政策主题：国十一条 具体内容：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》:购买二套 房的家庭，贷

款首付比例不得低于40%;房地产企业必须“公开房源 +明码标价”。

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发布时间：2010年4月14日 发布部门：国务院 政策主题：提高银行贷款利率 具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,此前为40%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面 积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%

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发布时间：2010年4月17日 发布部门：国务院 政策主题：限制异地购房 具体内容：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同),贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房 的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据 风险管理原则自主确定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

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发布时间：2010年4月20日 发布部门：住建部 政策主题：对开发商销售行为的一系列规范 具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件 须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商 品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡 等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产 开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部 准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价 对外销售。

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发布时间：2010年4月22日 发布部门：银监会 政策主题：第三套房禁止贷款 具体内容： 1、明确二套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套， 而不管之前的购房是否从银行贷款。 2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查 处并确认的有闲臵土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款； 第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、 哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土 地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不 再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地， 经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷 挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就 是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的

进度偿还原有贷款。