中广信2011年7月天津国银大厦市场机会分析与物业优化建议报告

谨呈：国银嘉业投资控股有限公司

天津国银大厦市场机会分析 与物业优化建议报告" Tianjin GuoYin Tower property market opportunity analysis and optimization suggestions report "

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报告目录

市场机会研判宏观背景

物业优化建议本体分析

区域发展市场竞争

优化建议营销执行策略

市场机会研判宏观背景 区域发展 市场竞争

市场机会研判宏观背景 区域发展 市场竞争

政策回顾

2010年，政策引导市场，楼市主旋律从“新国十条”细则版向强 化版转变，调控力度强，频率高，2011年调控力度不减调控力度7月7日央行年内第三度加息， 房贷利率达近10年最高 存款储备金率上调 2月18日津十条 1月26新国八条 取消7折利率 15个城市的限购令 9月29日，《关于完善差别化 信贷政策的有关问题的通知》 《关于进一步贯彻落实国发 [2010]10号文件的通知 2010年 2011年

4月15日，《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 4月20日，《关于进一步加强房地产市场监管完善商 品住房预售制度有关问题的通知》 4月30日，“京十二 条”(含限购令) 5月5日，“深三条” 5月17日，“浙十八条” 5月22日，“恵24条” 5月26日，《关于土地增值税清算的有关通知》 6月3日，《关于加强土地增值税征管工作的通知》 6月5日，《二套住房认定的通知》 6月21日，《关于做好住房保障规划编制的通知》

4月~7月底 政策密集期

8月~9月 政策消化期

10月~今 政策强化期第5页

“津十条”

2月18日，天津出台“津十条”,核心政策在于限购，就新政整体 影响而言，短期内效果明显。

限购： 对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一年纳税证明或社会保险缴纳证 明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房； 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民 家庭、无法提供一年当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向 其售房。

限贷： 贷款购买首套住房的家庭，首付款比例不低于30%,贷款利率为基准利率； 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。

政策解读

国家针对住宅市场的调控，挤压了部分投资人群将关注点转移到商 业以及写字楼产品上来。对购房资格进行限制，

投资性需求基本被遏 限购开始升级，将限购及 制，目的明确，调控 信贷两个层面的政策进行 房地产市场过热及房 叠加，对2010年年末的市 价 场火热进行调整 从信贷手段开始对购 房资格进行限制，以 拟需求，促供给为目 标 央行年内第三度加息，房贷 利率达近10年最高，将令房 价更快进入下降通道。

主要目的是拟制投 资性需求，稳定房 价过快上涨

“津十条” 国八条

央行年内第 三度加息

929新政 417新政新政颁布，已经 不是单纯的拟制 需求的问题，而 是上升到的资格 的问题，楼市何 去何从？ 提高贷款利率后， 购房者的还贷压 力将会更大，这 将对购房人的资 金实力，特别是 首付提出了更高 的要求，楼市低 迷凸显。

新政后，4~7月出现 成交量的迅速回落， 房地产市场进入下行 期

10月，成交量 出现下调，整 体市场变化不 明显

2010年年末，伴 随通涨预期加剧及 供给量激增，楼市 开始出现短期火爆

第7页

城市宏观层面研究

京津冀城市群已经成为中国北部综合竞争力最领先的城市群

2008年京津冀城市群综合竞争力指 数位居北中国第一辽中南城市群 以沈阳、大连为核心，包括 鞍山、抚顺、等地级市市 京津冀城市群 8.227

京津冀城市群 以北京、天津为核心，包括保定、 唐山、沧州、张家口、秦皇岛、廊 坊、承德等9个地级以上城市

山东半岛城市群辽中南城市群 中原城市群 关中城市群 -0.759

2.9292.164 0.470

关中城市群 以西安为核心，包括咸阳、渭南、 宝鸡、铜川等5个地级以上城市 山东半岛城市群 以济南、青岛为核心，包 括潍坊、烟台、淄博、威 海、东营、日照等8个地 级以上的城市

2008年京津冀城市群成长竞争力 指数位居北中国第一京津冀城市群 山东半岛城市群 辽中南城市群 中原城市群 关中城市群 1.082 0.960 0.497 0.150 2.755

中原城市群是 以郑州、洛阳为中心，包括新乡 等9个地级城市

京津冀城市群拥有京津两个大都 会城市，核心城市的带动性明显。 其他城市群：城镇体系结构中，核心城市不明显， 京津冀城市群：拥有北京、天津两个大都会城市城市宏观层面研究或受城市实力和发展阶段影响，带动力弱 山东半岛城市群：群雄四起，目前以济南、

青岛为核心城市，但其中心性和带动作用不明显 辽中南城市群：以沈阳、大连为中心城市，

城市群分工已显现，但核心城市带动作用不强 中原城市群：规划以郑州、洛阳为核心城市；数据来源：2009年国民经济和社会发展统计公报

郑州为实际的中心，整体仍处于发展阶段，带 动力有限；洛阳则实质为弱中心城市，基本无 带动力 关中城市群：以西安

为绝对的核心城市，西

根据《北京城市总体规划(2004-2020年)》, 北京城市定位于“国家首都”、“国际城 市”、“文化名城”

《国务院关于天津市城市总体规划的批复》 明确天津“国际港口城市”、“北方经济中 心” 的城市发展定位

安属西部二线城市，整体仍处于发展阶段，未 形成真正意义上的都会概念，带动力有限

城市宏观层面研究

天津做为与北京相接壤的直辖市， 在北京的城市发展带动作用中，将 “基本形成以北京、天津为核 心，方圆500公里区域内重要 实现更为迅速的发展。 城市间的陆路‘三小时交通圈’”—— 《北京市“十一五”时期基 础设施发展规划》 “建设以北京为中心，以京津 为主轴，以石家庄、秦皇岛 为两翼的城际轨道交通网络， 覆盖京津冀地区的主要城市， 基本形成以北京、天津为中 心的‘两小时交通圈’” —— 《环渤海京津冀地区城际轨 道交通网规划》

京津城际铁路京津城际铁路下设 北京南站、亦庄、 永乐、武清、天津 站五大站 中国第一条开工建 设的高等级城际快 速铁路，350公里 的运行时速，30分 钟走完全程

城际铁路的开通将有效促进 北京带动天津的发展程度

城市宏观层面研究

津冀城市群融合度的增强，将大力促进天津城市地位的提升，异地客群也将 是天津置业客群的重要组成部分，特别是商业,商务客群及蓝印客群.

京津冀城市群的融合和一体化正在加速

京津冀短途休闲度假愈加频繁

住房与城乡建设部主持的“京津冀城镇圈”区 所形成的成果“京津冀城镇圈”报告包含1个

天津旅游市场游客构成中，国内游客基本

域规划制定历时2年之久

都为京津冀地区的短途休闲度假游客，占国内 游客比重超过80%

政策性文件、2份报告和11份专题，对13个城市在

“京津冀城镇圈”内担任的职责、分工分别做了界定 京津冀都市圈”的核心内容是促进“8+2”城市的和 谐发展，谋求建立一个和谐对话的机制， …… 此处隐藏：3654字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……