巢湖人民路21万平米大型商业项目市场研究与定位报告_286PPT

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巢湖市人民路项目市场 研究及定位报告

美力三采商业管理执行机构 2007.5

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报告内容

第一部分 调查设计与组织实施 第二部分 巢湖人民路项目市场调研 第三部分 巢湖人民路项目市场定位

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第一部分 调查设计与组织实施

一、调查设计 二、市场调研阶段工作设计

三、调查组织与实施

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一、调查设计研究内容宏观市场环境分析

研究结论和目的寻找市场空白，进行市场区隔 目标业态商户 专访

行业/商业市场研究

明确类比性项目策略、现状，为项目策 略的制定提供依据

为项目发展提出参考 性意见

终端消费者分析

明确终端客户需求

目标商家分析

明确商家入驻意愿和需求条件

为项目发展提供启示 和建议

项目立地分析

确定项目自身的优势劣势 国内外类比性案 例分析

市场研究总结及建议

满足客户需求、填补市场空白、发挥项 目优势的战略性定位

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二、市场调研阶段工作设计(一)调研活动1 调研整体时间 市场调研方案的分解与分配 消费者问卷调研 宏观商业街区调研 宾馆市场专项调研 餐饮市场专项调研 休闲娱乐市场专项调研 零售业态市场专项调研 专业市场专项调研 竞争性项目调研 目标商家入驻意愿调研 项目宏观性因素调研 项目立地调研 报告撰写 2 7 9 4 5 5 9 6 6 10 8 11 8 主要调研计划安排 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 14

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二、市场调研阶段工作设计消费者问卷调查主要活动 2 3 4 5 6 7 1 2 1 2 1 1 7 2 1 8

1 调研整体时间 方案设计 问卷设计定稿、 印刷 督导培训 访问员招募 抽样 访问员培训试访 访问实施 数据录入清理 计算机处理 报告撰写

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二、市场调研阶段工作设计(二)调查内容1、宏观环境分析 (1)项目政策法规环境分析 (2)项目经济环境分析 4、项目客户分析 (1)项目目标消费人群市场分析 (2)中心商业区及主要居民社区消费人群问卷调研

(3)社会文化环境分析(4)政府规划因素分析

(3)写字楼企事业单位消费者访谈调研(4)主要商业街区经营商户投资/经营意愿分析

2、巢湖市主要商业街区干道调研

5、本项目立地分析

3、巢湖零售业、餐饮、休闲娱乐、 6、竞争性项目调查 专业市场、宾馆市场调研

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二、市场调研阶段工作设计(三)调查方法1、宏观环境调查 (1)房管、土地、规划等相关部门访谈 (2)报刊文献资料收集与分析 (3)专家学者的访谈 2、项目自身情况调查 (1)项目现场考察 (2)有关人员访谈 (3)相关资料收集整理 3、商业市场调查 (1)主城区主干道地毯式考察 (2)分业态专项登门考察 (3)相关资料收集整理

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二、市场调研阶段工作设计(三)调查方法4

、需求市场调查(1)主要商业区及居民小区人群问卷调研(400份问卷) (2)统计数据交叉分析(分类进行频数统计分析和列联表统计分析) (3)消费者深度访谈

5、竞争性项目调查(1)现场踩点调查 (2)房管、土地、规划等相关部门访谈 (3)电话访问

(4)报刊文献收集与分析6、经营者调研 (1)电话拜访 (2)登门访谈

(3)问卷调研

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三、调查组织与实施时 间 安 排 2007年3月5日 2007年3月5、6日 2007年3月7—8日 2007年3月8日 工 作 内 容 签约并就项目策划总体思路开展项目讨论会。 设计整个项目市场调研方案，将总体任务分解，并把各模块分配至个人 各小组成员就自身所研究问题进行研究，并制定研究各模块方案 1、各小组成员提交各模块研究方案，并讨论修改，形成最终研究方案； 2、制定市场研究各操作方案，及工作结点。 2007年3月9日—16日 宏观市场调查展开，开始对巢湖市各商业街区进行详细调查。 2007年3月10—11日 1、 设计市场调研问卷、并细化调研操作方案 2、 确定经营者调查区域范围，进行经营者入驻意愿调研 2007年3月11—18日 商业市场分业态专项调研 2007年3月11—17日 消费者主体问卷的发放，回收 2007年3月18日—19日 1、消费者主体问卷，经营者主体问卷的统计、分析 2、类比性项目分析 3、前期市场调研总结报告的撰写 2007年3月15日-16日 企事业单位、写字楼消费者访谈调研 2007年3月19—20日 前期调研数据进行汇总分析，市调报告形成。 2007年3月21日 市调报告(修正稿)完成。 2007年3月22日-4月30日 项目前期策划报告(调研报告、定位报告)撰写完成。

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第二部分 巢湖人民路项目市场调研

第一章、巢湖市宏观市场调研 第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研

第三章、巢湖市商铺市场专项分析巢第四章、湖市宾馆业专项调研 第五章、巢湖市商业市场研究

第六章、项目立地条件研究

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第一章、巢湖市宏观市场调研(PEST分析)1、政治环境分析巢湖市十一规划明确表明，巢湖市正在大力调整调整经济结构和转变增长方 式，着力促进社会发展和解决民生问题，努力实现经济社会又好又快发展，市政 府确定振奋人心和切实有效的中心任务，对巢湖市整体经济发展是个重要的保证， 对于作为巢湖市2004-2020年商业规划中最重要的人民路商业改造项目而言是极 为有利的发展基础。 国家在开始对新一轮的住宅物业的宏观调控后，商业地产也将被抛到宏观

调控的“风口浪头，商铺的投资处于一个相对有利的时期，但也存在着不确定的政策风险。

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第一章、巢湖市宏观市场调研(PEST分析)2、经济环境分析 巢湖市地处

安徽省中部，经济发展处于上升期，2006年巢湖全市实现地区 生产总值344.37亿元，同比增长12.2%; 巢湖市产业结构由2000年的30.1:32.8:37.1变化为2005年的24.9:37.1:38.0; 2006年巢湖市城区居民人均可支配收入达到了9464元，比上年增长18.8%, 恩格尔系数为48%; 2006年巢湖全年实现社会消费品零售总额103.7亿元，增长14.4%,消费品

市场明显升温，高度的涨幅说明了巢湖市消费市场需求的旺盛； 巢湖市居民收入稳步提高，收入来源多样化，巢湖消费者的消费观念日益 成熟，食品等基本保障支出总量增加，但其比例在下降，而用于休闲购物、 娱乐花费的比例呈现上升趋势；

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第一章、巢湖市宏观市场调研(PEST分析)3、社会环境分析 物质文明的显著提高； 城市化进程稳中趋快； 人口结构向城市化、城镇化发展的步伐加快； 居民生活性消费比重降 …… 此处隐藏：2121字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……