2014年总结与展望之行业篇：行业迎“拐点”,“白银时代”大幕开

克而瑞-房地产2014年年报及2015展望

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行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启

文/克而瑞·研究中心

2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。

2014年回顾

一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多

2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。

在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势整体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。

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图: 2012年1季度-2014年3季度GDP同比、环比增速

1086420

7.3

环比增速（%）同比增速（%）

数据来源：国家统计局

二、开发投资增速持续回落，新开工面积降幅扩大

2014年前11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较去年回落了8个百分点，其中，住宅投资58676亿元，占房地产开发投资的比重为67.8%，增速10.5%，较去年同期回落了7个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续十月回落，前11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调整态势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。

图: 2014年全国房地产开发投资额走势

数据来源：国家统计局

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固定资产投资增速的也在下滑，这当中房地产开发投资增速的大幅下滑成为其增长的主要负赘。2014全年开发投资预计增幅10%-12%之间，增速较往年有明显的回落，且明显低于固定资产投资的增幅（全国固定资产投资同比名义增长15.8%，增速持续回落），下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。

图: 2012-2014年固定资产投资与房地产开发投资年度累计增速

302520151050

15.8固定资产投资完成额_累计增长(%)房地产投资_累计增长(%)

数据来源：国家统计局

从新开工面积来看，2014年市场回落的态势更为明显，2014年1-11月，全国房地产新开工面积16.47亿平方米，同比下跌9%，其中住宅新开工面积11.46亿平方米，同比回落13.1%，均创下2002年以来前五月新开工面积最大跌幅。从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。但在10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场开始回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看，企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因，而新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。

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图:2014年全国商品房新开工面积及增速走势

三、商品房销售企稳回升，全年成交12亿平方米左右

从国家统计局数据来看，前11

月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。其中，11月份商品房销售面积13223万平方米，商品房销售额8096亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。考虑到年末的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在12亿平方米左右。

图: 2002年-2014全国商品房销售面积及同比增速（单位：亿平方米）

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50%40%30%20%10%0%-10%-20%

数据来源：国家统计局

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今年单月销售面积来看，成交呈现一个先抑后扬的走势，企稳回升趋势显著。在今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，特别是7月以来走势相对平缓，9月开始成交量开始回升，接下来3个月成交面积都在1亿平方米以上，11月面积和金额均更是创年内新高。

图: 2013年11月-2014年11月全国月度商品房销售面积及同比增幅（单位：亿平方米）

2.521.510.50

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%

商品房销售面积（亿平方米）同比增速

数据来源：国家统计局

进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，价格深度调整的步伐明显加快。主要是由于今年企业为了去库存，以价换量成为普遍共识。

图:全国商品房销售面积和销售额同比增速

数据来源：国家统计局

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四、商品房待售面积同比增28%，行业库存创历史新高

到11月末，全国商品房待售面积达59795万平方米，同比大幅增长27.8%，相比2013年末时的49295万平方米的待售面积继续增加10500万平方米。其中，住宅待售面积增加6929万平方米，办公楼待售面积增加471万平方米，商业营业用房待售面积增加2067万平方米，商品房待售面积再创新高。

尽管下半年以来,房地产行业各类救市政策频频，市场成交量有所回升，行业库存得到了一定消化。但由于今年房企普遍完成业绩压力较大，企业紧抓去库存窗口期，推盘力度也在加大，因此又给行业去库存进程带来较大压力。从月度待售面积同比增幅来看，已由年初的23%逐月上升至11月的28%，继续增加了5个百分点。

图：全国月度累计商品房各类物业待售面积走势（单位：万平方米）

600005000040000300002000010000

住宅办公商业

数据来源：国家统计局

五、房价连续九个月环比下跌，年底同比增幅转负

据国家统计局数据测算，2014年1-11月份，全国商品房成交均价同比上涨0.4%，出现微幅涨动。70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1%，同比下降12.2%，今年同比跌幅最大的一个月，且跌幅不 …… 此处隐藏：4573字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……