城镇化中土地一级开发项目的风险管理研究

　　城镇化建设中的土地一级开发项目多是投资大、时间长的系统工程，存在较大的风险，做好风险管理，将为项目的顺利实施提供重要保障。本文将结合实例，对于工程项目的风险管理进行系统研究，有利于降低失误、失败发生的可能性，避免企业、社会的财富损失，以便产生更大的经济效益、社会效益和环境效益。

　　一、某市西部新区土地一级开发项目实例介绍

　　某市西部新区位于某市B郊区的西部，规划区域包括了其3个镇的主要镇域，规划总面积约42.8平方公里，规划总人口约36万人。该新区依托于国家的示范镇建设的政策，遵循一、二、三产业协调、集约化发展的理念规划建设，围绕现有产业基础，建立产业体系，发展养老、文化、休闲娱乐及农业观光旅游等产业，打造以健康养生、低碳环保、生态循环为主导的宜居宜业的新型生态产业区。

　　B郊区土地整理储备机构在该区政府的领导下，经过竞争性谈判与筛选，拟与J集团公司合作运作该项目。经过测算，通过迁村并点、土地整理等开发工作，获得的可以在土地一级市场出让的用地为18050亩。该土地使用权出让收入将为该新区发展提供资金，J集团拟以项目实际经营情况按持股比例分配收益。

　　二、项目风险管理的重要性

　　自20世纪80年代以来，在世界范围内，风险成为项目管理、工商管理等工作中颇受关注的领域。当前，公众对于城镇化过程中的征地、拆迁、建设、环境等问题越来越关注，自我意识越来越强，新闻机构对于违规的曝光也越来越多，执法也日趋严格。项目的成功比以往任何时候都更依赖于有效的风险管理过程，在这种环境下，忽视风险的企业将变得名誉扫地和岌岌可危。

　　但是，我国在风险管理的理论研究和实践应用方面与发达国家尚有较大的差距。并且，在现实中很多企业缺乏系统运用风险管理的理论和手段，远没有将风险管理融入日常工作并形成共识。因此，值得在这里进行探讨。

　　三、如何进行该项目的风险管理

　　（一）创造性的项目风险识别

　　项目伊始，项目管理团队就着手建设项目风险管理系统，并与J集团公司和B郊区土地整理储备机构取得一致，以利于了解母公司J集团和土地整理储备机构与风险有关的重要信息。并且，项目团队将J集团和土地整理储备机构列为关键的项目干系人，并充分利用J集团和土地整理储备机构有关操作风险的经验和数据，以消除信息不对称。

　　1.寻找项目干系人

　　风险管理过程中的重要基础工作是识别那些与本过程结果有利益关系的各方项目干系人，并对他们进行分类。土地一级开发涉及到城乡规划编制、拆迁安置、土地征收、土地变性、市政基础设施与房屋建筑工程建设、政府审批以及房地产市场等方方面面，具有极强的公共属性、极为复杂。因此，潜在的项目干系人的范围非常广。

　　经过项目管理团队的分析和识别，项目干系人包括：

　　?相关各级政府及其相关行政管理部门和工作人员

　　?村民委员会和当地群众

　　?项目公司的母公司

　　?可能受让土地的企事业单位或开发商

　　?金融和保险机构

　　?咨询、勘察、规划、设计单位

　　?项目的各种工程承包商、分包商、物资和服务供应商

　　?法律顾问

　　借助项目干系人有助于识别更多的风险与机会，制定更加有效的控制策略。为了简单起见，根据影响决策结果的能力或受决策影响的大小，将项目干系人分为三类：关键、重要、次要。有研究发现，项目干系人在决策过程早期参与进来，将会有助于其支持风险减轻策略从而带来巨大收益（比后期才参与高85%）。

　　关键项目干系人——通过会议方式被逐一咨询，来识别项目风险控制决策计划的目标。

　　重要项目干系人——持续保持对于项目风险与机会管理过程的知情权。

　　一般项目干系人——如果需要的话，告知其项目风险与机会管理的过程。

　　特别需要说明，在新的形势下，出于道德、经济以及政治的考虑，村委会和群众应该作为专门部分在决策中进行关注。

　　2.选择合适的风险识别技术

　　在项目处于启动的前期阶段，选择主动风险识别技术，包括使用工作分解法绘制系统分析图。（见图3-2）

　　3.风险识别成果

　　首先成立了项目风险管理小组和项目干系人委员会，明确风险管理现实目标是保障实现项目的财务指标。然后，在这些指标小组的组织下，委员会采用德尔斐法以分解技术和系统影响图技术进行风险识别，得出如下风险识别成果（见表3-1）。

　　（二）务实的项目风险分析

　　1.定量与定性相结合的方法

　　当前项目风险分析存在两个误区，一是缺乏定量分析，一是过于看重定量分析中的数字计算。尤其是后者往往具备欺骗性，毕竟，通过复杂计算可以提供一个不容置疑的假象。

　　土地一级开发项目具有极强的地域性和独特性，中国土地市场的发展时间也比较短，统计数据十分有限。因此，只能以主观概率为主。但为了尽量客观地反映问题，在一些技术性领域（如工程造价、宏观经济数据等）采用一些经论证的统计数据进行概率计算。因此，该项目采用定量与定性相结合的方法。

　　2.风险分析的成果

　　首先，通过该项目风险管理小组组织项目干系人和专家采用德尔菲法，建立一个复合矩阵用来作为评估风险事件的权重值表。这样可以将定性分析和定量分析的不同风险事件整合在一起来进行风险水平的评估。

　　然后，通过德尔菲法确认出每个已经识别出的风险事件的可能性和后果，分别与“权重值表”中的“可能性”和“后果量级”比对并赋值，进而计算出后果相对权重。对于适合采用定性分析的风险事件采用德尔菲法确定后果的相对量级再乘以同样采用德尔菲法确定的可能性，得到后果相对权重。对于适合采用定量分析的风险事件，采用统计数据，计算出后果的基于德尔菲同等群体的货币值，再通过计算占项目成本的百分比换算成后果的相对量级，进而将其乘以以德尔菲法确定的可能性得到后果相对权重。 …… 此处隐藏：595字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……