第三章物业管理企业

第三章

物业管理机构

第一节 物业管理企业 一、物业管理企业的性质、特征 物业管理企业的性质、 (一)物业管理企业的含义： 物业管理企业的含义： 是指依法成立，以营利为目的，具有独立 是指依法成立，以营利为目的， 法人资格的专门从事物业管理的服务机构。 法人资格的专门从事物业管理的服务机构。 法人资格、依合同、依法、专业化管理、 (法人资格、依合同、依法、专业化管理、 收报酬。) 收报酬。)

自然人、法人与企业法人的区别 自然人：在自然状态下出生的人 法人：是指具有民事权利能力和民事行为 能力，依法独立享有民事权利和承担民事 义务的组织，是社会组织在法律上的人格 化。 法人与自然人不同，是种无生命的社会组 织体，法人的实质，是一定社会组织在法 律上的人格化。

企业法人：是具有国家规定的独立财产， 有健全的组织机构、组织章程和固定场所， 能够独立承担民事责任、享有民事权利和 承担民事义务的经济组织。 企业法人在法律上拥有独立的人格，象自 然人一样有完全的权利能力和行为能力。

(二)物业管理企业的特点 1、经营性 2、专业性 3 3、统一性 4、平等性

(三)物业管理企业的性质 物业管理企业的性质是由物业管理的性质 决定的。 首先，物业管理企业是独立的企业法人。 其次，物业管理企业属于服务性企业。 再次，物业管理企业在某种程度上承担着 某些行政管理的特殊职能。

二、物业管理企业的组建 (一)组建条件：命名；住址；法人；注 册资本；章程；职员 物业公司的组建形式 1.房地产公司派生出来子公司 2.房管所转制的物业公司—准物业公司 3.企事业单位自行组建的—“翻牌”物业公 司 4.真正意义上的物业公司(1)由公司、个 人依法成立的；(2)街道办事处组建的

(二)企业设立： 发 起 人 或 单 位 房地产主管部门(临时资质证书)

工商管理部门(营业执照)

税务部门(税务登记)

三、物业管理公司内部组织机构 (一)机构设置的原则 物业公司的管理、服务、经营须由相应内 部机构来承担。机构设置与岗位人员配备 是公司建设的最主要内容，直接关系到企 业工作的落实、业务面的大小；效益的好 坏及公司形象的优劣。

应本着精干高效，一专多能简化机构，减 少层次、减少冗员的原则根据业务范围、 服务内容，从实际出发设置，因事设岗， 以岗定人，节约资源。

(二)各主要部门及其主要职能 主要部门： 总经理室；行政

部；人力资源部；财务部； 综合服务部；市场开发部；各物业管理处 (客服部；环境管理部；安全管理部；工 程部)

主要职能 1.经理室：公司的最高级指挥决策机构 2.办公室：经济领导下的综合管理部门、公 司的窗口 3.财务部：经济管理部门 4.工程部：技术管理部门 5.管理部：业务主管部门 6.经营服务部：从事各种经营项目

物业企业人员根据所处的岗位和承担的责 任分3个层次 (1)高级管理人员：总经理、助理、三师 三师：是指注册会计师、注册资产评估师 和注册税务师 (2)中级管理人员：企业各部门经理、各项 目的主管负责人 (3)一般员工：从事管理和经营服务活动的 具体操作者

总经理——公司运作的最高领导者，对公 司管理负有总责任 部门经理——公司各项业务的组织执行者 —— 一般员工——公司具体业务的操作者

(三)物业公司的组织机构类型

四 种 基 本 类 型

直线式 直线职能式 事业部制 矩阵式

1.直线式：这是最简单的企业管理组织形式 一般小型的专业化物业公司是此类型，主 要实行作业性工作。 例：专门的保安公司、保洁公司、房屋装 修公司、维修公司等。