CPA 税法 第八章 土地增值税法

第八章 土地增值税法

2012年教材主要变化 1.删除了第一节土地增值税基本原理的内容； 2.增加了公租房和邮政速递物流业务重组改制的税收优惠 政策； 3.删除关于个人转让住房土地增值税优惠的相关政策。

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本章基本结构框架 纳税义务人与征税范围 税率

土地增值税

应税收入与扣除项目应纳税额的计算

税收优惠征收管理

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第一节 纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上

建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

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二、征税范围 (一)基本征税范围

土地增值税的基本征税范围包括：(1)转让国有土地使用权；(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用 权一并转让；(3)存量房地产买卖。

【提示】 1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易。

2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。2014-6-12 上海对外贸易学院 会计学院 5

(二)具体情况的判定 具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将

经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：

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属于土地增值税的征税范围的情况(应征): (1)出售国有土地使用权 (2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 (3)存量房地产买卖

(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让) (5)单位之间交换房地产(有实物形态收入) (6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资 (7)投资联营后将投入的房地产再转让的 (8)合作建房建成后转让的

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不属于土地增值税征税范围的情况(不征):

(1)房地产继承(无收入) (2)房地产赠与(无收入)

(3)房地产出租(权属未变) (4)房地产抵押期内(权属未变) (5)房地产的代建房行为(权属未变) (6)房地产评估增值2014-6-12 上海对外贸易学院 会计学院 8

免征土地增值税的情况(免征或暂免征收): (1)个人之间互换自有居住用房地产 (2)合作建房建成后按比例分房自用 (3)与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资 企业 (4)企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 (5)国家征用收回的房

地产 (6)个人转让居住用房地产 (7)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的 (8)企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源， 增值额未超过扣除项目金额20%的(新增)上海对外贸易学院 会计学院 9

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【例题·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是 ( )。(2006年)

A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产

C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房后按比例分配自用房产

【答案】A

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第二节 税率 土地增值税采用四级超率累进税率。 【建议】记忆土地增值税的税率表。

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第三节 应税收入和扣除项目 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得 的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、 实物收入和其他收入。 非货币收入要折合货币金额计入收入总额。2014-6-12 上海对外贸易学院 会计学院 12

二、扣除项目的确定 (一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和 存量房地产转让) 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同 “按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使 用权所支付的金额”中扣除。(P183-8) (二)房地产开发成本(适用新建房转让) 包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用。2014-6-12 上海对外贸易学院 会计学院 13

(三)房地产开发费用(适用新建房转让) 1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证 明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内 上述利息超过国家上浮标准、超标利息及罚息不得扣除。 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷

款证明的(包含全部使用自有资金的无借款的情况):允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内 3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开 发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。 4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至 财务费用中计算扣除。2014-6-12 上海对外贸易学院 会计学院 14

【例题·计算题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为

1000万元；房地产开发成本为

6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明且可以合理分摊),其中超过国家规

定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该企 业允许扣除的房地产开发费用为(400-100)+(1000+6000) ×5%=650(万元)。

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(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让) 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

企业状况 房地产开发企业

可扣除税金 (1)营业税(5%) (2)城建税和教育费附加

非房地产开发企业

(1)营业税(5%) (2)印花税(0.5‰) (3)城建税和教育费附加

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