绿城定价策略报告定稿

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绿城定价建议报告

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目 录

第一章：全国主要度假区发展趋势综述 一、我国度假地产市场综述

二、全国度假物业开发热点区域分析 1、三亚度假物业市场概况 2、太湖度假物业市场概况 第二章：宏观经济环境综述 一、长三角宏观经济环境综述 二、2006年淳安县宏观经济发展概况 第三章：区域市场竞争环境分析 一、杭州市房地产市场发展趋势分析 二、淳安房地产市场发展概况

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三、区域内主要竟品楼盘价格分析 第四章：意向登记客户分析 一、目前意向登记客户情况 二、意向登记客户问卷调查分析 第五章：项目定价建议 一、定价依据 二、项目成本价格核算 三、定价策略

四、销售节奏与调价控制建议 五、1号楼具体定价表

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项目背景

千岛湖度假公寓位于淳安县千岛湖镇，目前千岛湖正处于旅游业转轨变型期，诸多要素正快速协调发展，度假旅游产业正在以前所未有的速度在提升。随着全球经济的持续增长，世界上最大的度假旅游热潮正在中国兴起，而千岛湖拥有得天独厚的自然资源，风景优美，空气清新，它正逐渐成为都市人特别是长三角地区城市人的旅游度假胜地。

绿城·千岛湖度假公寓暂定于2007年8月25日正式开盘销售，首批将推出100余席一线江景房源。目前项目1号楼已封顶，沿湖部分景观已经成型，各项工作均已经落实到位，具备正式开盘销售条件。

因本项目产品属性不同普通房产品，并与周边项目档次拉开较大距离，因此，本次定价过程中，我们将借鉴海南等地成熟度假物业定价方式，参考周边度假物业价格标准，形成价格差异，以项目成本+目标利润为定价基本原则，同时兼顾目标客群的心理价位，实现首期开盘成功引爆，为后续销售奠定基础。

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第一章：全国主要度假区发展趋势综述

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一、我国度假地产市场综述

1、度假地产市场发展概况

我国的度假房地产在上世纪八九十年代兴起于东南沿海城市，东南沿海城市的旅游房地产首推海南。据统计，目前海南的旅游房地产约占全国市场份额的40%，三亚亚龙湾、博鳌特别规划区、海口花开四季等已成为国内旅游房地产的重要项目。

国内如北京、天津、上海、杭州、昆明、成都等一级城市的旅游房地产起步稍晚，但目前发展形势良好。如北京旅游主题社区、天津太阳城和珠江温泉城、上海新天地和佘山等。

2、度假地产发展趋势

未来我国旅游房地产的投资将逐渐大型化。在土地和金融“双缩”重压下，主流房地产利润空间越来越小，旅游房地产正在成为房地产开发企业新的投资热点。随着竞争的日益激烈，旅游房地产的投资主体和投资规模都将趋向大型化。目前我国已经出现了首创、海航、中信、中旅、珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛

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汇泉旅业、中坤集团等旅游房地产航母型企业集团，未来这一趋势将更加明显。

未来旅游房地产的重点投资区域将逐渐从一级城市转向二、三级城市。由于一级城市的房地产开发已经非常激烈，开发商开始纷纷向二、三级城市拓展，其中兼具旅游功能的城市更将受到青睐，其旅游房地产也定将成为下一个众人关注的焦点。投资二、三级城市的旅游房地产，在闲暇时间可进行度假活动，平时又可以租给游客使用，同时还能享受房价上涨的回报，益处良多。

二、全国度假物业开发热点区域分析 （一）三亚度假市场发展概况

1、三亚概况

海南地处祖国南端的南海上，为中国第二大岛，北隔琼州海峡与广东省雷州半岛相望。总面积3.5万平方公里，海域面积约200万平方公里。人口大约700多万，其中120万为黎、苗等少数民族，是著名侨乡之一。

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三亚当地房产市场除了同其它城市一样拥有一般的住宅市场外，凭借得天独厚的海滨风光，其旅游度假物业还拥有全国乃至全球的市场。近几年，旅游业的发展直接刺激了旅游房产的发展，更多的游客并不满足到三亚一游，而是希望能长期或经常性的在三亚度假，为此，激起了众多房产开发商在沿海地块开发用地，最具代表性的当属亚龙湾的爱琴海岸及三亚湾的国光滨海花园。 2、2006年三亚房地产市场发展情况 1）投资增速放缓，大型重点项目启动

2006年1月-11月，三亚经济保持平稳增长态势，前三季度三亚市GDP增速达13.2%，固定资产投资完成58.6亿元，比去年同期增长32.4%。固定资产投资项目达161个，创历年来投资项目个数新高，比去年同期的128个多33个。房地产开发投资完成25.9亿元，同比增长43.3%。其中，11月份房地产开发投资4.6亿元，同比增长210%。

9月16日三亚集中启动了时代海岸水居巷旧城改造项目、鹿回头旅游区小东海项目、三亚湾新城西路、太阳湾高级度假区、凤凰国际水城和丽思·卡尔顿酒店等六大项目建设，投资总额近120亿元，三亚市重点项目的开工和推进，使得全年固定资产投资达到68.5亿元，同比增长39.4%，投资直接拉动GDP增长3.7个百分点。

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2）土地价值得以释放，价格一路攀升

随着三亚房地产业的快速发展，从2003年实行土地出让“招、拍、挂”以来，相继创下每亩土地64万元、127万元的记录。2006年1月19日，三亚市国土资源局向社会公开拍卖三亚月川新城区70.644亩土地，三亚市昌达房地产有限公司最终以8400余万元人民币赢得竞拍，每亩折合人民币120万元；2006年2月20日，三亚市丰兴隆桥南侧33.68亩国有土地使用权在三亚市房地产交易所一楼大厅公开拍卖，三亚市河港综合治理有限公司以6300万元的高价竞得，平均每亩土地成交价达到187万元，创下三亚历史上国有土地拍卖成交单价的最高记录。“十一五”期间，三亚将仍然按照“土地供应略少于市场需求”的原则控制土地投放，土地价值将进一步得到释放，土地价格一路攀升。

3）商品房销售量价齐升，商品房供给量略大于求

2006年1--11月共批准预售商品住房6160套，面积54.50万m2，结转可售面积80.16万m2，其中上年结转可售面积45.64万m2。1--11月实际登记销售面积59.27万m2，与上年同期相比增长10 %；商品房供给量略大于求,平均售价5114元/ m2，和去年同期相比增长6 %；其中，海景房的平均售价10054元/㎡，非海景房平均售价3956元/㎡，由于前几年三亚房价与价值明显背离，根据市场需求的情况分析，现时的房价属恢复性增长，未来仍有上涨的空间

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3、三亚高端度假物业一览表

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小结：

海南三亚环境优雅、气候宜人，拥有丰富的海景资源，是我国最早开发的度假区域之一，度假市场相对成熟。三亚的房产在92-93年时，一直走下坡路，2000年房产市场开始明朗起来，三亚当地房产市场很特殊，除了同其它城市一样拥有一般的住宅市场外，凭借得天独厚的海滨风光，其旅游度假物业还拥有全国乃至全球的市场。近几年，旅游业的发展直接刺激了旅游房产的发展，更多的游客并不满足到三亚一游，而是希望能长期或经常性的在三亚度假。

从目前三亚的房地产发展情况来看，其当地的普通物业与度假物业价格相 …… 此处隐藏：2749字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……