美国房地产私募基金

美房地产募金美国房地产私募基金Real Estate Private Equity Funds in the United States

第 1部分：起源与发展部分起源与发展

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历史背景

1980年代末以前，由于年代末前

储贷机构(Thrift)的繁荣，大部分地产项目都可以轻易的获得达到、甚至超过其价值 100%的债权融资因此市场债权融资。因此，市场对于成本较高的私募股权融资没有需求。

1980年代末的 Savings i

&Loans Crisis将许多储贷机构推向了破产的边缘。1986年至1989年间共有 296家储贷机构倒闭，涉及资产约1250亿美元，至1995年储贷机构倒闭家数达到1043家，涉及资产约5190亿美元。

Source: Calculated Risk

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历史背景 为因应危机

,美国联邦政府于1989年8月根据 FIRREA法案设立Resolution Trust Corporation (RTC)对出现问题的储贷机构展开重组处置。

图1:85至02年间保险公司提供的房地产贷款数量

RTC清理出售的储贷机构资产中包括大量质优价廉的

房地产资产。但是受S&L危机的影响，投资者可以从金融机构获得的债权融资非常稀少。即使可以获得，最多也只能达到项目价值的50%-60%因此基于股 50% 60%。因此，基于股权投资的房地产私募基金开始大量涌现。

图3:84至02年间储贷机构贷款中房地产贷款所占比例

图2:85至02年间商业银行提供的房地产贷款数量

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早期基金 在S&L危机中涌现的首

支房地产私募基金是地产大亨Sam Zell与投资银行Merrill Lynch于 1988年合作发起成立 Zell/Merrill基金1期。 高盛在S&L危机中起初

Zell/Merrill基金1期发起时间：发起人： 1988年地产大亨Sam Zell与投资银行Merrill Lynch

首期募资额： 4亿美元是以Financial Advisor的角色来协助政府处置不良资产。但是高盛很快就意识到收购这些房地产的不良资产可以谋取巨大的利润，因此高盛在1991年底开始发起成立自己的房地产私募基金Whitehall Fund。 高盛的Whitehall基金1

高盛Whitehall基金1期发起时间：发起人： 1991年底投资银行高盛集团

首期募资额： 1.66亿美元

期和2期的资金除了来自高盛自己，其余资金主要来自富有的个人投资者。因为在当时受到 S&L危机的影响，机构投资者对房地产投资唯恐避之不及。

高盛Whitehall基金2期发起时间发起时间：发起人： 1992年底投资银行高盛集团

首期募资额： 7.90亿美元

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Zell/Merrill模式&高盛Whitehall模式 Zell/Merrill基金与高盛

Whitehall基金的成功吸引了许多投资机构纷纷于1990年代初发起成立房地产私募基金房地产私募基金。

成立于1990年代初的房地产私募基金综合投资机构作为发起人的基金： Angelo Gordon, Gordon Apol

lo Apollo, Blackstone Blackstone, Cerberus, Cerberus Soros, Soros& etc. etc投资银行作为发起人的基金： CSFB, Lehman Brothers, Morgan Stanley,& etc.专注于房地产的投资机构作为发起人的基金： AEW, Colony, JE Robert, Lone Star, Lubert-Adler, O’Connor, Starwood, Walton Street, Street Westbrook, Westbrook& etc. etc房地产开发商作为发起人的基金： Shorenstein, Hines,& etc.

这些新成立的房地产私

募基金的发起人 (Sponsor)包括投资银行，综合投资机构，房地产开发商，以及专注于房地产的投资机构。

这些新成立的房地产私

募基金通常都仿效高盛 Whitehall基金或者 Zell/Merrill基金的投资模式。

Zell/Merrill基金的投资模式 收购RTC和金融机构出售的优质房地产物业

高盛Whitehall基金的投资模式 批量收购RTC和金融机构出售的不良房贷

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房地产私募基金 vs.房地产信托投资基金 随着房地产私募基金的

私募 Private Debt商业贷款债 (Commercial权 mortgages)

公募 Public Debt商业抵押担保证券 (CMBS)

发展，由股权、债权、公募、私募所构筑成的四大类房地产投融资工具得到了进步的充实具得到了进一步的充实与完善。

Private Equity各类私募股权股基金(Private权 Equity Funds)

Public Equity房地产投资信托基金(REIT stocks)

虽然同为股权类房地产

投资工具，房地产私募基金(Private Equity Fund)与房地产信托投资基金(REIT)在流动性，风险性、投资策略等方面均存在较大差异。

房地产私募基金 (Private Equity Fund)流动性风险性年投资回报率物业持有时间杠杆率投资策略运营透明性较低较高至少15%,通常要求高于20%较短，3到5年较高偏重于地产项目的“交易”和“增值”的操作低

房地产信托投资基金 (REIT)高较低 10%-14%长期持有较低偏重于地产项目的“经营”与“管理”的操作高

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迅速成长 在短短的十几年间，美

新融资数量 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

新基金数目 35 30新基金数量累计基基金数量 25 20 15 10 5 0

(单单位：亿美元)

国的房地产私募基金的数量从1988年的1支发展到2004年的累计304支而年募资金额也从支，而年募资金额也从 1988年的8.8亿美元增长到2004年的180亿美元。

1400 1200 (单位：亿美元) 1000 800 600 400 200 0

累计融资数量

累计基金数目

350 300 250 200 150 100 50 0

Source: Ernst& Young, Market Outlook Trends in the Real Estate Private Equity Industry 2008

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资金来源 美国房地产私募基金的

主要资金来源于公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者个人投资者与投资者，个人投资者与基金合伙人也是重要的资金来源之一。

小型基金(5

亿美元以下)其他免税投资机构5% 1.00% 5% 6.00% 4% 6.00% 10% 7.00% 10% 14.00% 2% 6%

大型基金(5亿美元以上)

基金会

基金发起人

其他

大学投资基金

境外投资者

个人投资者

29% 8.00% 8% 10.00% 27% 42.00%

企业养老基金

公共养老基金

Source: Ernst& Young, Market Outlook Trends in the Real Estate Private Equity Industry 2010

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投资风格 美国房地产基金的投资

投资回报

风格主要可以划分为四大类，Core, Core Plus, Value Added,和 Opportunistic。 传统意义上所说的房地

收益导向型 (Income Oriented)

增值导向型 ( Appreciation Oriented)机会型 (Opportunitic)

产私募基金通常都是 Opportunistic和Value Added的投资风格。

价值增值型 (Value Added)

核增值型 (Core Plus)核心增值型核心型 (Core)

年回报率：6-8% 杠杆率：0-50% 资产类型：已经产生稳定现金流 持有时间：长期 基金类型：开放型基金

年回报率年回报率：11-15% 杠杆率：50-75% 资产类型：需重新开发或者重新定位 持有时间：中期 年回报率：8-11% 基金类型：封闭型基金 杠杆率：50-60% 资产类型：需适当改造、招租 持有时间：长期 基金类型：半开放型、封闭型基金

年回报率：年回报率>15% 15% 杠杆率：>65% 资产类型：各种机会型资产 持有时间：短期 基金类型：封闭型基金

投资风险

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投资组合分布 Kingsley