新员工培训讲义(商业物业基本知识部分)

培训讲义商业物业基本知识培训

商业物业的分类 一、按照市场形式的 分类 1)大型商厦 2)专业市场 3)社区商铺

二、按照物业用途分 类 1)购物中心 2)小区配套商铺 3)专业市场 4)批发及商贸中心 5)餐馆及美食广场

商业物业的分类 三、按照建筑特征来 分类 1)商业大厦 2)社区商铺 3)沿街商铺 4)不行露天商铺 5)地下商城 四、按照物业区位来 划分 1)商业区物业 2)住宅区物业 3)近郊物业

商业物业的分类 五、按照经营方式分 类 1)统一经营物业 2)分散经营物业

六、按照销售方式分 类 1)销售物业 2)租售物业 3)出租物业

商业物业的分类 七、按照物业产权分类 1)产权物业 2)非产权物业

商业物业的特征 一、大型商厦物业的主要特征 1)规模化 2)多功能性 3)购物中心形式

商业物业的特征 二、专业市场物业的主要特征 1)专业经营 2)商贸结合 3)专业商业街

商业物业的特征 三、社区商铺物业的主要特征 1)商住混合 2)开发规模受小区开发状况的制约 3)小型店铺

商业物业的管理之六大职能 1)建筑物与装修的维护。建筑结构、建筑外观、 公共区域装修、商户装修的审批与管理、商户门 面装修的规范、商场内部导向标志。 2)物业配套设备的维护。电梯保养、后备发电机 维护保养、电路电器的维护与保养、供水供暖供 气系统维护、空调冷气系统维护、三废排放及处 理系统维护保养 3)物业消防与安全管理。消防设施的维护保养、 消防器材配备、消防设施标志、商场出口与通路 管理、商场内部保安巡查、自动报警系统维护与 保养、危机安全的标志与防范

商业物业的管理之六大职能 4)环境清洁卫生管理。公共区域管理、公共区域装饰点 缀管理、商场日常清洁、玻璃幕墙清晰、垃圾清理、环卫 设施维护、促销宣传品安置规范。 5)车辆交通管理。车辆交通疏导指挥、廷停车管理、货 流运输管理、车辆安全标志。 6)处理商场紧急事件。建筑物或装修事故、停电或电路 故障、电梯故障、设备或设施故障、发生火警、恶劣天气、 人员受伤或者疾病、买卖纠纷、客人之间的严重冲突、罪 恶事件。

商业物业经营管理的九大职能 1)商场招商代理 2)统一开业计划 3)规范经营方向 4)组织宣传推广活动 5)建立维护商场品牌 6)协调商户关系维持商业秩序 7)制止恶性竞争 8)杜绝假冒伪劣商品 9)处理投诉

商业物业营销策划中的术语

01)开间： 02)进深： 03)挑高： 04)下沉广场: 05)SHOPPING MALL: 06) CBD: 07) CRD:两种解释 08) CLD: 09) 步行街的形态：第一 代步行街、第二代步行街、 第三代步行街 10)商业业态： 11)831大限：2004年3月31日-2004年8月31日

12)央行加息： 13)投资回报率： A、出租回报率=月租金×12/售价 B、出租回报率=(售出价-购入价)/ 购入价

商业物业营销策划的实践性论断之一 1)商业和居住物业的价格关系：一般的来讲商业 物业价值是附近居住物业的3-3.5倍。 2)商圈形成的要素：客流量、商业额、商业面积。 3)一个商圈的形成一般要具备3-5万的常住人口， 在加上7-5万的流动人口否则很难形成较大的购 买力。 4)大型商业中心的辐射半径：一般是方圆3-5公 里范围的人口与人群。

商业物业营销策划的实践性论断之二 5)经过测算，西方商业研究家认为：一个商圈内每人可 以拥有的商业面积一般不超过1.6平米，如果某一商圈内 人均商业面积超过这个数据，则会造成消费不足，这个商 圈将很难维继。(西方发展国家一般是1.2平米以上、上 海是1.0平米、北京是1.0平米，深圳是0.96平米) 6)人气与商业的关系：并不是人越多营商业经营的越好， 有的业态就是不需要太多的人，因为它是精英消费，而不 是大众消费。 7)大型商业物业的营销手段，一般必须是通过大型商家 来支撑门面，提升人气，小型商家来支撑价格，提高收益。 8)关于投资回报率的常规知识：商住两用物业，合理回 报率一般在10-12%,投资临界点>7%超高回报率15%以 上。

影响房地产行业的国家主要政策汇编 1)11号令 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部 签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规定》,文件叫停了已沿用多年的土地协议出 让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和 商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖 或者挂牌方式进行公开交易。此前，全国绝大部 分的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布， 被业界称为“新一轮土地革命”的开始。

影响房地产行业的国家主要政策汇编 2)45号文件 在2003年2月18日，国土资源部发布 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的 紧急通知》(国土资发〔2003〕45号), 停止别墅用地供应。