法律尽职调查常见问题(五)

法律尽职调查常见问题

[目标公司]目前的使用的房产系以自建的方式取得，该等房产(下称“自有房产”)总建筑面积为[]平方米，目前尚未办理房屋权属登记并领取房屋权属证书。

1.相关法规

《房屋登记办法》(建设部于2008年2月15日颁布，于2008年7月1日起施行，建设部令第168号，下称“《房屋登记办法》”)第二十五条规定：

房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。

2.面临的风险

3.因[目标公司]的自有房产尚未办理房屋权属证书，[目标公司]对该等房产的、质押或权利尚未取得有关政府部门的确认，[目标公司]在将该等房产处置将该等房产处置、

者行使其他权利主张时，将面临法律障碍。

4.解决方案

[目标公司]应尽快就该等自有房产办理房屋权属登记并领取房屋权属证书。

5.参考案例

(略)。

6.审阅说明

此事项可通过审阅房屋权属证书等相关文件获悉。

7.特别说明

《房屋登记办法》第二十六条规定：

房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

在收购项目中，承办律师除审核房屋权属证明外，还应审核房屋登记簿。

公司的建设项目超容（一）（一）公司的建设项目超容

1.基本事实

法律尽职调查常见问题

[目标公司]目前正在建设[建设工程]（下称“在建工程”）。[目标公司]就上述在建工程取得了[出具机关]于[]年[]月[]日核发的《建设工程规划许可证》。根据该规划许可证，在建工程的建筑面积为[]平方米。

根据[目标公司]提供的说明，在未经建设行政主管部门批准的情况下，该公司擅自增加了在建项目的建筑面积。超批准建筑面积为[]平方米，超规划批准面积的工程造价为[]元人民币。

法规2.相关相关法规

《中华人民共和国城乡规划法》(全国人大常委会于2007年10月18日颁布，2008年1月1日施行，下称“《城乡规划法》”)第四十三条规定：

建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

《城乡规划法》第六十四条规定：

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《房屋登记办法》(建设部于2008年2月15日颁布，于2008年7月1日起施行，建设部令第168号，下称“《房屋登记办法》”)第二十二条规定：

有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；……

的风险3.面临面临的风险

根据上述法律规定：保证在建工程按照规划条件进行建设是[目标公司]的法定义务，因未能履行上述法定义务，[目标公司]将面临的风险包括：

A．行政处罚风险

法律尽职调查常见问题

[目标公司]可能被有关城乡规划主管部门责令停止建设；如该种情况被有关城乡规划主管部门认定为尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，[目标公司]可能被责令限期改正，并被处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；如该种情况被有关城乡规划主管部门认定为无法采取改正措施消除影响的，[目标公司]的违规房产可能被责令限期拆除，不能拆除的，[违规房产]可能被没收实物或者违法收入，[目标公司]同时可能被并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

B．民事权利确权风险

，，]除上述行政处罚以外除上述行政处罚以外，因建设项目未按照规划许可的面积建造因建设项目未按照规划许可的面积建造，[目标公司目标公司]

就该等在建工程办理房屋权属登记时将缺乏法定条件，[目标公司]就该等在建工程(或房屋)行使处置、抵押权利或者主张其他合法权益时将存在法律障碍。

4.解决方案解决方案

根据具体情况协商确认。

案例5.参考参考案例

浙江海利得新材料股份有限公司(2008年A股深市上市公司)

说明6.审阅审阅说明

此事项可通过审阅建设工程规划许可证、施工许可证及竣工验收证明等相关文件获悉。

提示7.特别特别提示

如[目标公司]作为房地产企业并存在A股上市计划的，承办律师还应结合“三号令”提示有关A股上市的法律风险。

（二）公司使用的房屋属于违反规划的建筑（二）公司使用的房屋属于违反规划的建筑

1.基本事实

[目标公司]拥有位于[位置]内的房产[1]栋办公楼及[3]栋单层生产车间，其中办公楼建筑面积[1,400.57]平方米已经建成，厂房建筑面积约[7370.15]平方米尚在建设过程中，全部建筑物总面积[8,770.72]平方米。以下将上述房产称为“违规房产”。[]年[]月,[]规划局出具批复([文件名称及文号])：证明上述违规房产因[局部占压规划道路红线和道路绿化带]，不符合有关规划要求。受上述因素影响，违规房产未能办理房产证，未能办理房产证的建筑面积约为[2,330.57]平方米。

法律尽职调查常见问题

2.相关法规

《中华人民共和国城乡规划法》(全国人大常委会于2007年10月18日颁布，2008年1月1日施行，下称“《城乡规划法》”)第四十条规定：

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

《城乡规划法》第四十三条规定：

建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。

《城乡规划法》第六十四条规定：

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《房屋登记办法》(建设部于2008年2月15日颁布，于2008年7月1日起施行，建设部令第168号，下称“《房屋登记办法》”)第二十二条规定：

有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；……

3.面临的风险

根据上述法律规定：保证建设项目符合城市规划是[目标公司]的法定义务，因未能履行上述法定义务，[目标公司]面临的风险将包括：

A．行政处罚风险：

[目标公司 …… 此处隐藏：10877字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……