中原2012年漳州诏安新城国际营销思路沟通

从09年的救市到10年的刹车，然后调控政策开始不断打压，2011年全国楼 市持续走低。

物业税开征研讨 二套房政策收紧 公积金贷款收紧 4.15国十条 清查闲置土地

上调准备金率 上调准备金率 二套房再次收紧 9.29新政(限购) 上调利率 加息

公积金贷款利率下调 10.22新政 资金比例下调

国十条

上海重庆试行房产税 1.26国八条 打压 提高存款准备金率 二三线城市限购 下调存款准备金率

政府出手救市 广东省十五条 救市

加速

刹车

限速

不断加码的调控政策让楼市被“刹车”。2009年2月-2011年11月全国新建住宅价格指数变化 数据来源：国家统计局公布数据 备注：因2011年全国新建住宅价格指数未公示，2011年1月-9月为北京新建住宅价格同比指数

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从去年的“一刀切”到“针对【合理需求】及【投机性需求】的差别待遇”, 政策利好逐渐倾向于【刚需及改善型需求】。房产政策的微调系为确保刚需 北京房协秘书长陈志认为，调控的目 的就是为了保刚需性置业，而目前房 地产政策微调的目的，也是为了保刚 需性置业。

5

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首套房贷利率松绑，满足刚需需求 工、农、中、建四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通 商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则 合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。

支持合理性需求4

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发改委：支持居民合理购房需 求 发改委副秘书长李朴民表示，今年要 完善居民购买首套自住普通商品住房 贷款优惠政策，支持居民的合理购房 需求。此外，还要完善股份制企业特 别是上市公司分红制度。 3

首套房贷利率重现打折风 ，满足首次普通住房贷款 需求 工行、农行、中行、建行共同研 究差别化房贷政策，四大行将“ 联手”把首套房贷利率控制在基 准利率以内。

严控投机，促进房价合 理回归 严格执行并逐步完善抑制投机 、投资性需求的政策措施，进 一步巩固调控成果，促进房价 合理回归。—温家宝

去年压抑的“刚需”在房价有所回调的基础上，成交回暖，呈现“小阳春”现象。© Copyright Centaline Group, 2012

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诏安的购房客户主要以刚需及改善型需求为主，受政策波动的影响较小。

项目 良丰家园 华林怡景 武夷名仕园 南洋·新加坡 中山豪庭

已推套数 690 804 216 398 190

去化量 507 518 210 253 170

去化率 73.48% 64.42% 97.22% 63.57% 85%

相较于2011年，2012年诏安房价上涨300-400元/㎡左右。

客户主要以改善性需求为主，大部分为首套房，政策影响较弱。 诏安单价低于

周边县城，有助于巩固本地客群。 诏安市场价格在3600-3700元/㎡之间。 客户对新城区的未来前景较为看好。

相较于一二线城市所受的直接影响，政策对三四线城市的影响更多在于“带来更多观 望情绪”;通过市场反应，诏安客户所受的影响相对较小。

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报告体系现状解析问题梳理

Analyze System市场现状 项目现状

策略方向营销执行

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新城区竞品林立，未来2-3年市场放量主要集中在新城区，压力升级。一级市场区域

二级市场项目名称 金骅城市花园 金骅香港城 嘉盛豪园 耀星商厦 良丰家园 华林怡景 武夷名仕园 南洋·新加坡 中山豪庭 总计

客户竞争项目体量 2.5万㎡ 2.1万㎡ 10万㎡ 1.5万㎡ 12万㎡ 12万㎡ 15万㎡ 16万㎡ 3.1万㎡ 81.4万㎡ 总套数(套) 612 553 1195 109 890 1200 1356 1215 209 7339 去化套数(套) 593 496 1135 93 496 518 210 253 170 3782 剩余套数(套) 19 57 60 16 394 682 1146 962 39 3336 竣工时间 2007年 2008年 2007年 2008年 2012年 2014年 2014年 2014年 2012年 /

老城区

新城区

老城区项目多属尾盘；新开发项目及竞品主要集中在西部新城区，未来放量大。© Copyright Centaline Group, 2012

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个案分析

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个案分析——武夷名仕园武夷名仕园 华林怡景 南洋新加坡 中山豪庭 良丰家园

开发商

武夷名仕(诏安)房地产有限公司

营销代理 厦门浩瀚置业 物业公司 中国武夷物业管理公司 占地面积 25105㎡

效果图

建筑面积 15万㎡ 总套数 1356套

物业费用 多层0.6元/㎡高层1元/㎡商业2元/㎡ 工程进度 一期1#、2#、16#、17#、18#、19# 竣工；二期7#、8#已建至3层。Code of this report | 7

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2011年4月一期开盘，去化96%左右；剩余未售房源1146套，体量大；下 半年预计售价3700元/㎡。武夷名仕园市调 数据

华林怡景

南洋新加坡

中山豪庭套数 (套) 120 56 14 27 217

良丰家园去化 (套) 120 56 14 21(现场口径) 211 / / / 剩余房源

开盘时间

户型 单身公寓

面积(㎡) 38.25-59.33 94.07-94.08 104.6-140.08 157.56 小计

去化率 100% 100% 100% 77.77% 97.23% / / /

均价

一期 1#、2# 16#、17# 18#、19#

2房 2011年 4月3日 3房 店连宅

3300元/ ㎡

二期 7#、8# 统计

2012年 下半年

3房 4房 小计 总套数

119㎡ 156㎡

68 68 136 1356

3700元/ ㎡ 1146

下半年已知推售楼栋为7#、8#,共计136套，预计价格在3700元/㎡左右。 后期产品主要以3房为主，产品价格跟随市场，不会有太大调整。剩余未售房源为1146套，存量较大。© Copyright Centaline Group, 2012

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项目商业单位分布及售价武夷名仕园 华林怡景 南洋新加坡 中山豪庭 良丰家园

位置：风情商街 形态：纯商铺 状态：待推售

位置：1#、2# 形态：纯商铺 面积：40.08-57.13㎡ 数量：34套 状态：在售 价格：12788-16888元/㎡

备注： 总平图中色块与文字 色块一一对应(依照颜 色)

位置：16#(01及15号)、17#(01号)、18#、19# 形态：纯商铺 面积：31.49-68.23㎡ 数量：32套 状态：在售 价格：13588-14088元/㎡

位置：16#、17# 形态：店连宅 面积：157.56㎡/套 数量：27套 状态：在售 价格：120万元/套Code of this report | 9

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在售商业单位概况武夷名仕园 华林怡景 南洋新加坡 中山豪庭 良丰家园

位置 1#、2# 16#、17# 16#、17# 18#、19# 合计

户型 店面 店连宅 店面 店面

数量 34 27 3 29 93

面积 40.08-57.13㎡ 157.56㎡ 31.49-68.23㎡ 31.49-68.23㎡

价格 12788-16888元/㎡ 120万元/套 14989-19888元/㎡ 13588-14088元/㎡

去化 24 5 1 19 49

去化率 70.59% 18.52% 33.33% 65.52% 52.68%

备注：以上数据包括预售价格及去化套数皆为网签数据。

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